Prix immobilier - Évolution à long terme

Évolution du prix de l’immobilier à la vente et à la location (appartements et maisons) : prix de vente, loyer, nombre de transactions, etc. Historique de 1936 à 2024 en France et de 1200 à 2024 à Paris.

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Mise à jour 1 : septembre 2024. Prochaine actualisation vers le 15 octobre 2024.

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Statistiques historiques :

  • sur le marché immobilier : indices de prix de vente et de loyer des maisons et des appartements, nombre et valeur des ventes, crédit immobilier, dette immobilière et pouvoir d’achat immobilier des ménages, construction, etc.,
  • et sur son environnement : revenu par ménage, taux d’intérêt, inflation, valeur des autres investissements (actions, obligations, or), nombre de ménages, etc.,
  • y compris quelques comparaisons internationales (principalement avec les Etats-Unis, le Royaume-Uni et l’Allemagne),
  • présentées dans une perspective à long terme et rapportées à quelques tendances longues.

1. Evolution du marché immobilier : actualisations à 2024
2. Prix, loyers, montant et nombre des ventes immobilières sur le long terme : présentations, notes de fond et séries longues
3. Le marché immobilier d’habitation : notes et articles divers

1. Evolution du marché immobilier : actualisations à 2024

Actualisations mensuelles ou trimestrielles des documents permanents figurant plus loin.

1.1. Graphiques sur le marché immobilier et son environnement depuis 1800

Tunnel de Friggit et courbe de Friggit
Ces graphiques représentent l’évolution sur longue période du nombre et du prix des ventes de maisons et d’appartements anciens, des loyers, de l’inflation, du revenu par ménage, des taux d’intérêt, du crédit immobilier, de la dette immobilière des ménages, du pouvoir d’achat immobilier, de la construction de logements, du nombre de ménages et du prix des actions, ainsi qu’une comparaison de l’évolution du prix des logements, des loyers et de la dette immobilière des ménages en France, aux Etats-Unis, au Royaume-Uni, en Allemagne, en Espagne et aux Pays-Bas.

Graphiques publiés en : septembre 2024 août 2024 juillet 2024.

1.2. Indices du prix des logements et des loyers publiés par l’INSEE

a) Prix
INSEE-Notaires-Insee
- Logements anciens : historique complet des indices Notaires-INSEE du prix des appartements et des maisons anciens depuis 1992, y compris les indices de prix locaux : Ile-de-France, Paris, départements de petite couronne et grande couronne parisiennes, régions Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur et Nord-Pas-de-Calais, agglomérations de Lyon, Marseille et Lille, zones ABC. Méthodologie des indices de prix immobilier Notaires-INSEE.
- Logements neufs et ensemble des logements neufs et anciens

b) Loyers : indice INSEE des loyers effectivement payés par les locataires. Cet indice retrace l’évolution des loyers hors charges effectivement supportés par les locataires et fonde la composante "loyers" de l’indice des prix à la consommation ; il ne doit pas être confondu avec l’indice de référence des loyers, utilisé pour plafonner la revalorisation des loyers de certains logements. Sur la divergence des diverses mesures de la croissance des loyers, cf. annexe 1 de ce rapport.
Vous pouvez par ailleurs télécharger des données sur le niveau des loyers observés dans le ressort des observatoires des loyers et annoncés sur l’ensemble de la France.

1.3. Nombre de ventes de maisons et appartements anciens

vente appartement vente maison
Historique de 1967 à 2024 (Méthode d’estimation).




1.4. Nombre de ventes immobilières taxées au taux de droit commun, par département

vente immobilier
Historique de 2004 à 2024 du nombre de ventes immobilières (habitation et non habitation confondus) taxées au taux de droit commun (estimation sur 12 mois, ensemble de la France et par département) : valeurs, graphiques et carte. (Méthode d’estimation).




1.5. Assiette des droits de mutation immobiliers, par département

Assiette des frais de notaire par département: carteAssiette mensuelle des droits de mutation immobiliers par type de taxe (habitation et non habitation confondus) de 2000 à 2024, taxe sur les inscriptions d’hypothèques incluse : valeurs, graphiques et cartes, par département.

- France, tous départements et toutes régions
- Méthode de calcul

- Données et graphiques par département : cliquez sur cette carte ou dans la liste ci-dessous :




1.6. Autres sources statistiques publiques sur le marché immobilier d’habitation

Friggit StatistiquesLe Cerema publie, à partir des données de source fiscale DV3F, de nombreux indicateurs des marchés locaux du logement rétrospectifs depuis 2010, sous forme de fichiers téléchargeables, de graphiques et de cartes.
La statistique publique fournit de nombreuses autres statistiques immobilières, notamment :
- le bulletin trimestriel statistique du logement et de la construction, qui présente une centaine de séries statistiques trimestrielles depuis 1980,
- le nombre et le prix des logements neufs vendus par des promoteurs (enquête ECLN), ainsi que l’enquête trimestrielle de l’INSEE sur la conjoncture dans la promotion immobilière,
- le nombre et le prix des terrains à bâtir et des maisons individuelles construites par des particuliers (enquête EPTB),
- le nombre de permis de construire et la construction (Sit@del)
- l’indice INSEE des loyers effectivement payés par les locataires (France métropolitaine, métropole et départements d’outre-mer),
- divers autres indices immobiliers,
- et de nombreux agrégats annuels depuis 1984 présentés selon les conventions de la comptabilité nationale dans le compte du logement.

La Banque de France publie des données sur les prêts immobiliers accordés aux ménages pour l’habitat (montant, durée, taux, proportion de crédits-relais) et sur le montant de l’encours de crédits aux promoteurs.
Des notes mensuelles sur la conjoncture dans le bâtiment sont publiées tant par l’INSEE que par la Banque de France. L’INSEE publie également des notes trimestrielles sur la conjoncture dans l’artisanat du bâtiment et dans la promotion immobilière.

79 sources statistiques dans le domaine du logement sont décrites en annexe 12 de ce rapport.
Etalab publie une liste de plus de 100 sources sur le logement et l’urbanisme et en présente une sélection ici.

2. Prix, loyers, montant et nombre des ventes immobilières sur le long terme : présentations, séries longues et notes de fond

2.1. Présentations sur le prix de l’immobilier d’habitation

2.2. Séries longues depuis 1200

2.3. Loyers et revenus depuis les années 1970

« Loyers et revenus depuis les années 1970 », J. Friggit, juin 2013. Au cours des quarante dernières années, l’indice des loyers de l’INSEE a augmenté comme le revenu moyen de l’ensemble des ménages mais le poids du loyer dans le revenu des locataires a doublé. Cela résulte d’une part de la paupérisation relative des locataires, qui reflète celle des ménages jeunes, et d’autre part d’une croissance du loyer moyen supérieure à celle de l’indice des loyers.

2.4. Indices séculaires du prix des logements dans différents pays

« Comparaison de quatre indices séculaires du prix des logements », J. Friggit, juin 2008 (en anglais). Cette note compare quatre indices séculaires du prix des logements en France, aux Pays-Bas, aux Etats-Unis et en Norvège, dont l’un - pour Paris - remonte jusqu’au 13ème siècle. Elle souligne notamment que leur tendance longue doit être interprétée avec prudence.

2.5. L’investissement immobilier résidentiel comparé aux investissements en actions, en obligations et en or

« Investissement à long terme (1800-2005) en or, obligations, actions et logement en France - avec un aperçu sur les États-Unis et le Royaume-Uni : quelques régularités », J. Friggit, janvier 2007 (en anglais). Cette note retrace l’évolution sur deux siècles du prix de divers actifs. Son annexe 1 compare le prix de l’immobilier d’habitation en France et au Royaume-Uni sur le long terme. Son annexe 2 compare les actifs français et américains sur les deux derniers siècles en termes de rendement, de volatilité et de pouvoir diversificateur.

2.6. Historique des droits de mutation et du montant des ventes immobilières de 1800 à 2008

« Droits de mutation et montant des transactions immobilières, 1800-2008 », J. Friggit, avril 2009. Cette note présente un historique de 1800 à 2008 des droits de mutation immobiliers (taux, produit, assiette, etc.) et des ventes de biens immobiliers.

3. Le marché immobilier d’habitation : notes et articles divers

3.1. Prix immobiliers et loyers

  • « Différenciation du niveau et de la variation du prix des logements selon le département de 1994 à 2018 », J. Friggit, novembre 2019. En moyenne de 1994 à 2018, la différenciation d’un département à l’autre du niveau du prix des logements a coïncidé à hauteur de 90 % avec celle de trois variables : le revenu par ménage, la température, et la spécificité des départements 06, 83 et 84. De 2000 à 2015, la différenciation d’un département à l’autre de la variation du prix des logements a coïncidé à hauteur de 70 % avec celle de trois variables : la variation du nombre de logements hors résidences secondaires nette de la croissance démographique, la variation du taux de chômage, et la proportion de logements occupés par leur propriétaire.
  • « Le prix des logements sur le long terme », J. Friggit, mars 2010. Cette note retrace l’évolution du prix des logements depuis le treizième siècle, compare le placement immobilier résidentiel aux principaux placements non immobiliers, présente les principales propriétés du prix des logements notamment par rapport à des agrégats économiques, financiers, démographiques et immobiliers, décrit l’évolution du montant et du nombre des ventes de logements, commente la forte hausse du prix des logements de 2000 à 2010, et dresse enfin des scénarios prospectifs. Désormais ancienne, elle est actualisée aux § 2.1., 3.2 et 3.3.

3.2. Nombre de mutations immobilières, droits de mutation

  • « Evaluation du nombre de mutations de logements à titre onéreux et gratuit par statut d’occupation », J. Friggit, août 2014. De 2000 à 2010, environ 800 000 logements anciens ont connu une mutation à titre onéreux chaque année, sous réserve du décrochage observé en 2008 et 2009, et 330 000 une mutation à titre gratuit, dont 210 000 mutations réalisées entre générations (typiquement, de parent à enfant) et 120 000 réalisées au sein d’une même génération (typiquement, de conjoint décédé à conjoint survivant). A ce dernier effectif s’ajoutent environ 160 000 mutations à titre gratuit que l’on a qualifiées de « virtuelles » car elles n’impliquent pas de changement de propriétaire. Le document fournit des estimations sur le statut d’occupation et l’âge du propriétaire avant et après la mutation.
  • « Statut d’occupation des logements achetés ou construits par des particuliers », J. Friggit, juin 2007 : estimation de la répartition des ventes d’appartements et maisons par statut d’occupation (résidence principale occupée par le propriétaire, résidence principale locative, résidence principale autre, résidence secondaire, logement vacant), selon leur type, leur taille, leur localisation, etc., dans le cas des ventes de particulier à particulier d’appartements et maisons anciens, et des achats par les particuliers d’appartements et maisons neufs, pour les années 2001 et 2003.

3.3. Evolution des conditions de logement des ménages sur le long terme

  • « Les ménages et leurs logements depuis 1970, quelques résultats extraits des enquêtes logement », J. Friggit, mai 2018. A partir d’analyses par statut d’occupation, type de logement, tranche d’âge et tranche de revenu, cette note factuelle décrit quelques grandes évolutions sur les récentes décennies : l’augmentation de la proportion de propriétaires occupants, la paupérisation des locataires par rapport aux propriétaires occupants, l’augmentation des loyers par rapport au revenu des locataires, la diminution du nombre de personnes par ménage, l’augmentation du nombre de m2 par personne, etc.

3.4. Autres

  • « Vingt ans de vacances courte et longue », J. Friggit, septembre 2021, extrait d’une présentation devant le collège logement du CGEDD. Depuis la fin des années 1990, la vacance de courte durée et la vacance de longue durée ont évolué différemment. La croissance de la vacance en zones Abis, A et B1 depuis 2006 est surtout celle de la vacance de courte durée.

Travaux anciens divers
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Notes et références

1. Dossier actualisé par Jacques Friggit au titre de la mission de veille et de prospective de l’IGEDD.

Les analyses et points de vue exprimés sont ceux de leur auteur et, en particulier, n’engagent pas l’Administration.

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