Prix immobilier - Évolution à long terme
Évolution du prix de l’immobilier à la vente et à la location (appartements et maisons) : prix de vente, loyer, nombre de transactions, etc. Historique de 1936 à 2024 en France et de 1200 à 2024 à Paris.
In English
Questions fréquentes
Mise à jour 1 : octobre 2024. Prochaine actualisation vers le 15 novembre 2024.
Cliquez ici pour recevoir les prochaines annonces des mises à jour
Dernières publications
Statistiques historiques :
- sur le marché immobilier : indices de prix de vente et de loyer des maisons et des appartements, nombre et valeur des ventes, crédit immobilier, dette immobilière et pouvoir d’achat immobilier des ménages, construction, etc.,
- et sur son environnement : revenu par ménage, taux d’intérêt, inflation, valeur des autres investissements (actions, obligations, or), nombre de ménages, etc.,
- y compris quelques comparaisons internationales (principalement avec les Etats-Unis, le Royaume-Uni et l’Allemagne),
- présentées dans une perspective à long terme et rapportées à quelques tendances longues.
1. Evolution du marché immobilier : actualisations à 2024
2. Prix, loyers, montant et nombre des ventes immobilières sur le long terme : présentations, notes de fond et séries longues
3. Le marché immobilier d’habitation : notes et articles divers
1. Evolution du marché immobilier : actualisations à 2024
Actualisations mensuelles ou trimestrielles des documents permanents figurant plus loin.
1.1. Graphiques sur le marché immobilier et son environnement depuis 1800
Ces graphiques représentent l’évolution sur longue période du nombre et du prix des ventes de maisons et d’appartements anciens, des loyers, de l’inflation, du revenu par ménage, des taux d’intérêt, du crédit immobilier, de la dette immobilière des ménages, du pouvoir d’achat immobilier, de la construction de logements, du nombre de ménages et du prix des actions, ainsi qu’une comparaison de l’évolution du prix des logements, des loyers et de la dette immobilière des ménages en France, aux Etats-Unis, au Royaume-Uni, en Allemagne, en Espagne et aux Pays-Bas.
Graphiques publiés en : octobre 2024 septembre 2024 août 2024.
1.2. Indices du prix des logements et des loyers publiés par l’INSEE
a) Prix
- Logements anciens : historique complet des indices Notaires-INSEE du prix des appartements et des maisons anciens depuis 1992, y compris les indices de prix locaux : Ile-de-France, Paris, départements de petite couronne et grande couronne parisiennes, régions Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d’Azur et Nord-Pas-de-Calais, agglomérations de Lyon, Marseille et Lille, zones ABC. Méthodologie des indices de prix immobilier Notaires-INSEE.
- Logements neufs et ensemble des logements neufs et anciens
b) Loyers : indice INSEE des loyers effectivement payés par les locataires. Cet indice retrace l’évolution des loyers hors charges effectivement supportés par les locataires et fonde la composante "loyers" de l’indice des prix à la consommation ; il ne doit pas être confondu avec l’indice de référence des loyers, utilisé pour plafonner la revalorisation des loyers de certains logements. Sur la divergence des diverses mesures de la croissance des loyers, cf. annexe 1 de ce rapport.
Vous pouvez par ailleurs télécharger des données sur le niveau des loyers observés dans le ressort des observatoires des loyers et annoncés sur l’ensemble de la France.
1.3. Nombre de ventes de maisons et appartements anciens
Historique de 1967 à 2024 (Méthode d’estimation).
1.4. Nombre de ventes immobilières taxées au taux de droit commun, par département
Historique de 2004 à 2024 du nombre de ventes immobilières (habitation et non habitation confondus) taxées au taux de droit commun (estimation sur 12 mois, ensemble de la France et par département) : valeurs, graphiques et carte. (Méthode d’estimation).
1.5. Assiette des droits de mutation immobiliers, par département
Assiette mensuelle des droits de mutation immobiliers par type de taxe (habitation et non habitation confondus) de 2000 à 2024, taxe sur les inscriptions d’hypothèques incluse : valeurs, graphiques et cartes, par département.
- France, tous départements et toutes régions
- Méthode de calcul
- Données et graphiques par département : cliquez sur cette carte ou dans la liste ci-dessous :
- Ile-de-France : Paris (75) Seine-et-Marne (77) Yvelines (78) Essonne (91) Hauts-de-Seine (92) Seine-St-Denis (93) Val-de-Marne (94) Val-d’Oise (95)
- Auvergne-Rhône-Alpes : Ain (01) Allier (03) Ardèche (07) Cantal (15) Drôme (26) Isère (38) Loire (42) Haute-Loire (43) Puy-de-Dôme (63) Rhône (69) Savoie (73) Haute-Savoie (74)
- Bourgogne-Franche-Comté : Côte-d’Or (21) Doubs (25) Jura (39) Nièvre (58) Haute-Saône (70) Saône-et-Loire (71) Yonne (89) Territoire-de-Belfort (90)
Bretagne : Côtes-d’Armor (22) Finistère (29) Ille-et-Vilaine (35) Morbihan (56) - Centre-Val de Loire : Cher (18) Eure-et-Loir (28) Indre (36) Indre-et-Loire (37) Loir-et-Cher (41) Loiret (45)
- Corse : ex-Corse-du-Sud (2A) ex-Haute-Corse (2B) (NB : depuis le 15 juillet 2019, les droits de mutation perçus dans l’ensemble de la Corse sont imputés sur le code 2A)
- Grand-Est : Ardennes (08) Aube (10) Marne (51) Haute-Marne (52) Meurthe-et-Moselle (54) Meuse (55) Moselle (57) Bas-Rhin (67) Haut-Rhin (68) Vosges (88) (NB : depuis janvier 2021, les droits de mutation perçus dans l’ensemble de l’Alsace sont imputés sur le code 68)
- Hauts-de-France : Aisne (02) Nord (59) Oise (60) Pas-de-Calais (62) Somme (80)
- Normandie : Calvados (14) Eure (27) Manche (50) Orne (61) Seine-Maritime (76)
- Nouvelle-Aquitaine : Charente (16) Charente-Maritime (17) Corrèze (19) Creuse (23) Dordogne (24) Gironde (33) Landes (40) Lot-et-Garonne (47) Pyrénées-Atlantiques (64) Deux-Sèvres (79) Vienne (86) Haute-Vienne (87)
- Occitanie : Ariège (09) Aude (11) Aveyron (12) Gard (30) Haute-Garonne (31) Gers (32) Hérault (34) Lot (46) Lozère (48) Hautes-Pyrénées (65) Pyrénées-Orientales (66) Tarn (81) Tarn-et-Garonne (82)
- Pays-de-la-Loire : Loire-Atlantique (44) Maine-et-Loire (49) Mayenne (53) Sarthe (72) Vendée (85)
Provence-Alpes-Côte d’Azur : Alpes-de-Haute-Provence (04) Hautes-Alpes (05) Alpes-Maritimes (06) Bouches-du-Rhône (13) Var (83) Vaucluse (84) - Départements d’Outre-Mer : Guadeloupe (971) Martinique (972) Guyane (973) Réunion (974)
1.6. Autres sources statistiques publiques sur le marché immobilier d’habitation
Le Cerema publie, à partir des données de source fiscale DV3F, de nombreux indicateurs des marchés locaux du logement rétrospectifs depuis 2010, sous forme de fichiers téléchargeables, de graphiques et de cartes.
La statistique publique fournit de nombreuses autres statistiques immobilières, notamment :
- le bulletin trimestriel statistique du logement et de la construction, qui présente une centaine de séries statistiques trimestrielles depuis 1980,
- le nombre et le prix des logements neufs vendus par des promoteurs (enquête ECLN), ainsi que l’enquête trimestrielle de l’INSEE sur la conjoncture dans la promotion immobilière,
- le nombre et le prix des terrains à bâtir et des maisons individuelles construites par des particuliers (enquête EPTB),
- le nombre de permis de construire et la construction (Sit@del)
- l’indice INSEE des loyers effectivement payés par les locataires (France métropolitaine, métropole et départements d’outre-mer),
- divers autres indices immobiliers,
- et de nombreux agrégats annuels depuis 1984 présentés selon les conventions de la comptabilité nationale dans le compte du logement.
La Banque de France publie des données sur les prêts immobiliers accordés aux ménages pour l’habitat (montant, durée, taux, proportion de crédits-relais) et sur le montant de l’encours de crédits aux promoteurs.
Des notes mensuelles sur la conjoncture dans le bâtiment sont publiées tant par l’INSEE que par la Banque de France. L’INSEE publie également des notes trimestrielles sur la conjoncture dans l’artisanat du bâtiment et dans la promotion immobilière.
79 sources statistiques dans le domaine du logement sont décrites en annexe 12 de ce rapport.
Etalab publie une liste de plus de 100 sources sur le logement et l’urbanisme et en présente une sélection ici.
2. Prix, loyers, montant et nombre des ventes immobilières sur le long terme : présentations, séries longues et notes de fond
2.1. Présentations sur le prix de l’immobilier d’habitation
- « Loyers, prix des logements et revenu par ménage depuis les années 1960 », présentation devant la mission d’information du Sénat sur la crise du logement (janvier 2024).
- « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme (mars 2024) ».
1. Prix des logements depuis 1200. 2. Loyers et revenus depuis 1970. 3. Volumes. 4. Placement en logement et autres placements depuis 1840. 5. Quelques propriétés du prix des logements. 6. L’envolée du prix des logements (mais non des loyers) de 2000 à 2008 puis sa lévitation. 7. Prospective. 8. Conclusion. - « Loyers et revenus sur le long terme, comparaison de trois approches du ratio loyer sur revenu », J. Friggit, présentation aux entretiens d’Inxauseta, Bunus, août 2022.
- « Le prix des logements sur le long terme (janvier 2020) », courte présentation à la chambre régionale des notaires de Rennes (Bretagne).
- « Le prix des logements à Paris de 1200 à 2015 et sa prospective (novembre 2015) », support d’une formation continue destinée aux cadres de la Ville de Paris.
- « Le prix des logements sur le long terme (juin 2012) », J. Friggit, présentation (in English).
- « Quatre indices séculaires du prix des logements (octobre 2009) », J. Friggit, présentation aux Rencontres de l’IDEP (Marseille).
2.2. Séries longues depuis 1200
- Séries longues de valeurs annuelles de 1800 à 2020, qui supportent et actualisent les résultats présentés dans les autres documents postés sur cette page : prix immobiliers (indices de prix de vente et de loyer des logements), nombre et montant des ventes immobilières, taux d’intérêt, durée des crédits immobiliers, dette immobilière des ménages, valeur d’investissements en logement, en actions, en obligations ou en or, prix à la consommation, indice du coût de la construction (ICC), population, nombre et revenu des ménages, etc. Ces séries portent sur la France mais également, dans certains cas, sur les USA et le Royaume-Uni. (Sources de ces séries).
- Indices du prix de l’immobilier résidentiel à Paris depuis 1200. Ces séries sont commentées, parmi d’autres indices séculaires, dans la note « Comparaison de quatre indices séculaires du prix des logements » ci-dessous.
2.3. Loyers et revenus depuis les années 1970
« Loyers et revenus depuis les années 1970 », J. Friggit, juin 2013. Au cours des quarante dernières années, l’indice des loyers de l’INSEE a augmenté comme le revenu moyen de l’ensemble des ménages mais le poids du loyer dans le revenu des locataires a doublé. Cela résulte d’une part de la paupérisation relative des locataires, qui reflète celle des ménages jeunes, et d’autre part d’une croissance du loyer moyen supérieure à celle de l’indice des loyers.
2.4. Indices séculaires du prix des logements dans différents pays
« Comparaison de quatre indices séculaires du prix des logements », J. Friggit, juin 2008 (en anglais). Cette note compare quatre indices séculaires du prix des logements en France, aux Pays-Bas, aux Etats-Unis et en Norvège, dont l’un - pour Paris - remonte jusqu’au 13ème siècle. Elle souligne notamment que leur tendance longue doit être interprétée avec prudence.
2.5. L’investissement immobilier résidentiel comparé aux investissements en actions, en obligations et en or
« Investissement à long terme (1800-2005) en or, obligations, actions et logement en France - avec un aperçu sur les États-Unis et le Royaume-Uni : quelques régularités », J. Friggit, janvier 2007 (en anglais). Cette note retrace l’évolution sur deux siècles du prix de divers actifs. Son annexe 1 compare le prix de l’immobilier d’habitation en France et au Royaume-Uni sur le long terme. Son annexe 2 compare les actifs français et américains sur les deux derniers siècles en termes de rendement, de volatilité et de pouvoir diversificateur.
2.6. Historique des droits de mutation et du montant des ventes immobilières de 1800 à 2008
« Droits de mutation et montant des transactions immobilières, 1800-2008 », J. Friggit, avril 2009. Cette note présente un historique de 1800 à 2008 des droits de mutation immobiliers (taux, produit, assiette, etc.) et des ventes de biens immobiliers.
3. Le marché immobilier d’habitation : notes et articles divers
3.1. Prix immobiliers et loyers
- « Pourquoi le poids du loyer dans le revenu des locataires a-t-il plus que doublé en quarante ans? », FAQ, janvier 2023. Cela ne résulte pas d’une inflation des loyers qui aurait été particulièrement élevée (elle a été modérée, même dans l’agglomération parisienne), mais d’effets de structure (amélioration de la qualité des logements principalement) et d’une paupérisation massive des locataires.
- « Pourquoi le prix des logements a-t-il presque doublé par rapport au revenu par ménage depuis 2000? », FAQ, janvier 2023. Cela résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier.
- « Prix des logements, loyers, et couple rendement - risque de l’investissement immobilier », extrait d’un rapport IGF-CGEDD, avril 2021.
- « L’élasticité du prix des logements par rapport à leur nombre », J. Friggit, mars 2021. Cette élasticité est de l’ordre de -1 à -2.
- « Différenciation du niveau et de la variation du prix des logements selon le département de 1994 à 2018 », J. Friggit, novembre 2019. En moyenne de 1994 à 2018, la différenciation d’un département à l’autre du niveau du prix des logements a coïncidé à hauteur de 90 % avec celle de trois variables : le revenu par ménage, la température, et la spécificité des départements 06, 83 et 84. De 2000 à 2015, la différenciation d’un département à l’autre de la variation du prix des logements a coïncidé à hauteur de 70 % avec celle de trois variables : la variation du nombre de logements hors résidences secondaires nette de la croissance démographique, la variation du taux de chômage, et la proportion de logements occupés par leur propriétaire.
- « Pourquoi le prix des logements a-t-il si peu baissé en France depuis 2008? », J. Friggit, avril 2015. L’effet inflationniste de l’environnement financier. Article publié dans les cahiers de l’Audap.
- « La part du revenu du capital dans le revenu national a diminué au Royaume-Uni et en France depuis les années 1990 : une actualisation de graphiques du « Capital au au XXIème siècle » de T. Piketty, A. Bambade et J. Friggit, Variances, septembre 2023. Une actualisation, à méthode inchangée, des graphiques 6.1. et 6.8. du "Capital au XXIème siècle" de T. Piketty inverse leur résultat : tant au Royaume-Uni qu’en France, la part du capital dans le revenu national n’a pas augmenté mais au contraire diminué ces dernières années. Une raison déterminante en est la révision des loyers imputés.
- « Le prix de l’immobilier d’habitation à Paris du 13ème au 15ème siècles : comparaison des séries de Georges d’Avenel et de Simone Roux », J. Friggit, juin 2015. L’irruption de la Peste Noire a coïncidé avec une forte baisse du prix de l’immobilier d’habitation à Paris au 14ème siècle.
- « Le prix des logements à Paris sur huit siècles », J. Friggit, août 2012, article paru dans le numéro de septembre 2012 de « Variances », revue des anciens élèves de l’Ecole Nationale de la Statistique et de l’Administration Economique.
- « Quelles perspectives pour le prix des logements après son envolée ? », J. Friggit, mai 2011, article publié dans la revue « Regards croisés sur l’économie ».
- « Le prix des logements sur le long terme », J. Friggit, mars 2010. Cette note retrace l’évolution du prix des logements depuis le treizième siècle, compare le placement immobilier résidentiel aux principaux placements non immobiliers, présente les principales propriétés du prix des logements notamment par rapport à des agrégats économiques, financiers, démographiques et immobiliers, décrit l’évolution du montant et du nombre des ventes de logements, commente la forte hausse du prix des logements de 2000 à 2010, et dresse enfin des scénarios prospectifs. Désormais ancienne, elle est actualisée aux § 2.1., 3.2 et 3.3.
- Le lien dans l’espace entre revenu et prix des logements :
- dans les principales agglomérations (valeurs numériques sous html et sous Excel),
- et dans les principales villes d’Ile-de-France (valeurs numériques sous html et sous Excel),
deux articles publiés dans la note de conjoncture des Notaires de France (J. Friggit, 2010).
3.2. Nombre de mutations immobilières, droits de mutation
- « Quelle tendance longue pour le nombre et le montant des transactions de logements anciens ? », J. Friggit, avril 2024.
- « Répartition du marché de la négociation locative depuis les années 1990 », J. Friggit, janvier 2021. Cette note décrit la répartition depuis les années 1990 du marché de la location de logements, selon le type de négociation : par annonces immobilières directement de particulier à particulier, par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou par d’autres voies.
- « Répartition du marché de la négociation de logements anciens depuis 1945 », J. Friggit, novembre 2019 (version révisée). Cette note, qui actualise une note précédente datée de novembre 2008, décrit la répartition de 1945 à 2016 du marché de la vente de logements anciens, selon le type de négociation : directement de particulier à particulier, par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou par l’intermédiaire d’un notaire.
- « Le montant et le nombre des transactions de logements anciens depuis 1967 et leurs « tendances longues » », J. Friggit, février 2015 : cette note révise à la baisse la croissance des « tendances longues » auxquelles on compare le montant et le nombre des transactions de logements anciens, par rapport aux valeurs figurant dans de précédents documents. Elle reconstitue approximativement le nombre de transactions de logements anciens depuis 1967.
- « Evaluation du nombre de mutations de logements à titre onéreux et gratuit par statut d’occupation », J. Friggit, août 2014. De 2000 à 2010, environ 800 000 logements anciens ont connu une mutation à titre onéreux chaque année, sous réserve du décrochage observé en 2008 et 2009, et 330 000 une mutation à titre gratuit, dont 210 000 mutations réalisées entre générations (typiquement, de parent à enfant) et 120 000 réalisées au sein d’une même génération (typiquement, de conjoint décédé à conjoint survivant). A ce dernier effectif s’ajoutent environ 160 000 mutations à titre gratuit que l’on a qualifiées de « virtuelles » car elles n’impliquent pas de changement de propriétaire. Le document fournit des estimations sur le statut d’occupation et l’âge du propriétaire avant et après la mutation.
- « Statut d’occupation des logements achetés ou construits par des particuliers », J. Friggit, juin 2007 : estimation de la répartition des ventes d’appartements et maisons par statut d’occupation (résidence principale occupée par le propriétaire, résidence principale locative, résidence principale autre, résidence secondaire, logement vacant), selon leur type, leur taille, leur localisation, etc., dans le cas des ventes de particulier à particulier d’appartements et maisons anciens, et des achats par les particuliers d’appartements et maisons neufs, pour les années 2001 et 2003.
3.3. Evolution des conditions de logement des ménages sur le long terme
- « Les ménages et leurs logements depuis 1970, quelques résultats extraits des enquêtes logement », J. Friggit, mai 2018. A partir d’analyses par statut d’occupation, type de logement, tranche d’âge et tranche de revenu, cette note factuelle décrit quelques grandes évolutions sur les récentes décennies : l’augmentation de la proportion de propriétaires occupants, la paupérisation des locataires par rapport aux propriétaires occupants, l’augmentation des loyers par rapport au revenu des locataires, la diminution du nombre de personnes par ménage, l’augmentation du nombre de m2 par personne, etc.
3.4. Autres
- « Que valent les comparaisons internationales en matière de logement? , J. Friggit », septembre 2024, article publié dans Variances, revue des anciens élèves de l’ENSAE, extrait du rapport « Fragilité des comparaisons internationales en matière de logement ».
- « Vingt ans de vacances courte et longue », J. Friggit, septembre 2021, extrait d’une présentation devant le collège logement du CGEDD. Depuis la fin des années 1990, la vacance de courte durée et la vacance de longue durée ont évolué différemment. La croissance de la vacance en zones Abis, A et B1 depuis 2006 est surtout celle de la vacance de courte durée.
- « Projection à 2030 de la dette immobilière des ménages », J. Friggit, août 2010. Cette note rappelle que la dette immobilière des ménages rapportée à leur revenu a doublé de 2000 à 2010 sous l’effet du gonflement du crédit immobilier, et la projette à 2030.
- « Les ventes de logements anciens en viager, 2000-2006 », J. Friggit, février 2008. Statistiques sur les ventes en viager : nombre de ventes, nombre de têtes, âge, sexe et autres caractéristiques des vendeurs et des acheteurs, types de biens, etc.
- « Sur le coût de la mixité sociale », J. Friggit, novembre 2005.
- Données comparatives sur le long terme (1988-2010) sur les aides personnelles au logement en annexe 4.1. de cette note (juillet 2012) qui leur est consacrée.
- « Gestion du risque de prix immobilier par des instruments financiers indexés sur les indices Notaires-INSEE », J. Friggit, septembre 2001 (en anglais).
Travaux anciens divers
Questions fréquentes
A propos du "tunnel"
Pour recevoir les annonces des mises à jour
1. Dossier actualisé par Jacques Friggit au titre de la mission de veille et de prospective de l’IGEDD.
Les analyses et points de vue exprimés sont ceux de leur auteur et, en particulier, n’engagent pas l’Administration.