Pourquoi le prix des logements a-t-il presque doublé par rapport au revenu par ménage depuis 2000?
Alors que depuis les années 1970 l’indice des loyers, rapporté au revenu disponible par ménage, est demeuré presque constant, évoluant dans un "tunnel" horizontal, l’indice du prix des logements, rapporté au revenu disponible par ménage, après avoir évolué lui aussi dans un "tunnel" horizontal de 1965 à 2000, s’est envolé d’environ 70% de 2000 à 2008 puis a "lévité" au voisinage de ce niveau (cf. graphique ci-dessous).
Cette évolution du prix des logements ne résulte pas, pour l’essentiel, d’une éventuelle modification du rapport de l’offre et de la demande physique de logements ("déficit" de construction, etc.) :
- l’élasticité du prix des logements par rapport à leur nombre étant de l’ordre de -1 à -2, même la construction d’un million de logements supplémentaires, soit 3% du parc national, n’aurait diminué le prix des logements que de 3 à 6%, ce qui est très peu par rapport aux 70% à expliquer ;
- si une inadéquation du rythme de la construction avait provoqué une hausse sensible des prix à partir de 2000, elle aurait également dû avoir un effet visible sur les loyers, or l’indice des loyers à structure constante de l’Insee est resté constant après 2000 par rapport à la tendance qu’il suivait depuis les années 1970.
Cette évolution du prix des logements résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier :
- sur une grande partie du territoire, la baisse des taux d’intérêt et l’allongement de la durée des prêts ont conjointement compensé l’effet de la hausse du prix des logements sur les mensualités des accédants ;
- l’endettement des ménages a augmenté continûment en France, faute de quoi les prix n’auraient pu se maintenir à niveau élevé après 2008.
L’évolution du rapport de l’offre et de la demande physique contribue néanmoins à expliquer la différenciation locale de l’évolution du prix des logements.
Pour en savoir plus : vous pouvez consulter le § 6 de cette présentation « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », cette annexe « Prix des logements, loyers, et couple rendement - risque de l’investissement immobilier » et cette note sur la « différenciation du niveau et de la variation du prix des logements selon le département de 1994 à 2018
Cf. aussi cette FAQ : "Pourquoi le poids du loyer dans le revenu des locataires a-t-il plus que doublé en quarante ans?"
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A propos du "tunnel" / About the "tunnel" (in English)"