Nombre et montant des ventes immobilières : estimation

Le nombre et le montant des mutations immobilières à titre onéreux ¹ ne sont pas connus avec précision.
Ils doivent donc être estimés.

1.Immobilier d’habitation

1.1.Immobilier d’habitation ancien
Des évaluations souvent divergentes du nombre de ventes de logements anciens ayant été diffusées, le CGEDD a mené une analyse comparative : « Diverses évaluations du nombre de transactions de logements anciens » (juillet 2008). Cette note conclut en recommandant la méthode d’estimation qui a été retenue et qui est décrite plus en détail dans une deuxième note : « Estimation du nombre de transactions de logements anciens à finalité conjoncturelle » (août 2008). En outre, à partir de décembre 2012, la réactivité de l’estimation a été améliorée comme indiqué ici.
Cette méthode consiste pour l’essentiel à croiser deux sources complémentaires :

• les résultats de l’enregistrement fournis par la DGFiP (Direction Générale des Finances Publiques) , qui sont exhaustifs en montant (système MEDOC) mais ne distinguent pas les divers types de biens (immeubles à usage d’habitation, immeubles à usage professionnel, terrains)
• et des informations en provenance des bases de données notariales, qui distinguent les divers types de biens mais ne sont pas exhaustives.

Elle est applicable pour la période postérieure à 1994.
En outre, par une méthode plus approximative, nous avons reconstitué le nombre de ventes de logements anciens depuis 1967 : « Le montant et le nombre des transactions de logements anciens depuis 1967 et leurs « tendances longues » (février 2015).

L’effectif ainsi calculé inclut uniquement les ventes de maisons et d’appartements vendus à l’unité, à l’exclusion des immeubles entiers et des locaux annexes (cave, garage, fraction de parties communes, etc.) vendus séparément. Il est publié sur le site du CGEDD (§ 1.3 du dossier sur le marché immobilier). Il est également publié par l’INSEE (« Informations Rapides ») conjointement avec les indices Notaires-INSEE. Précision importante.
Une estimation de la répartition de cet effectif par statut d’occupation (résidence principale occupée par le propriétaire, résidence principale locative, résidence principale autre, résidence secondaire, logement vacant) avant et après la vente, selon le type (appartement ou maison) et la taille du logement, le département, le type urbain, etc., figure dans la note Statut d’occupation des logements achetés ou construits par des particuliers (juin 2007), dans le cas des logements vendus de particulier à particulier en 2001 et 2003.

1.2.Immobilier d’habitation neuf
Les logements neufs peuvent être construits soit par un promoteur, qui les revend rapidement au propriétaire final, soit par le propriétaire final lui-même (personne physique ou personne moral telle qu’organisme de logement social, etc.).

• Logements neufs vendus par les promoteurs. L’« enquête sur la commercialisation des logements neufs » (ECLN) fournit le nombre et le prix (prix par m2 pour les appartements et prix par lot pour les maisons) des logements neufs vendus par des promoteurs (programmes d’au moins 5 logements), par trimestre et par région. La valeur totale de ces logements peut être calculée en multipliant leur nombre par leur prix moyen.
• Maisons individuelles construites par les particuliers (directement : sans recours à un promoteur mais éventuellement avec l’aide l’un constructeur de maison individuelle, d’un architecte, etc.). L’ « enquête sur le prix des terrains à bâtir » (EPTB) fournit annuellement le nombre des opérations, le type d’acquisition, la surface et le prix des terrains ainsi que des informations sur les maisons construite sur ces terrains : prix, surface SHON, état d’avancement des travaux, mode de chauffage, type de maître d’œuvre, etc. Le prix total de ces terrains et de ces maisons peut être calculé en multipliant leur nombre par leur prix moyen.
• En outre, à partir des informations contenues dans les permis de construire, Sitadel fournit un décompte du nombre de logements autorisés et commencés, par mois et par commune.

1.3.Immobilier d’habitation, ensemble neuf et ancien
Le compte du logement fournit des estimations annuelles du montant des achats de logements depuis 1984.

2.Immobilier à usage professionnel

Il n’existe pas, dans ce domaine, de sources exhaustives sûres. Sitadel fournit des données sur la construction de locaux à usage professionnel , mais non sur leur prix.
L’amélioration du taux de couverture des bases de données notariales semble fournir la meilleure perspective de résolution de cette difficulté.

3.Immobilier soumis au régime de droits de mutation de droit commun, quel qu’en soit l’usage

Les résultats de l’enregistrement fournis par les systèmes MEDOC et Fidji de la DGFiP (Direction Générale des Finances Publiques) permettent d’estimer, par département, le nombre cumulé sur 12 mois de ventes de biens immobiliers soumis au régime de droits de mutation de droit commun ², quel qu’en soit l’usage (immeubles à usage d’habitation, immeubles à usage professionnel, terrains) : méthode.
L’effectif ainsi calculé est publié sur le site du CGEDD (§ 1.4 du dossier sur le marché immobilier).
On ne sait pas actuellement estimer avec une précision suffisante dans tous les départements comment cet effectif se répartit entre d’une part les appartements et maisons et d’autre part les autres types de bien (immeubles entiers constitués de plusieurs appartements à usage d’habitation, parkings et garages, immeubles à usage professionnel, terrains). Au niveau de l’ensemble de la France en revanche, cette distinction est possible (cf. § 1.1. ci-dessus) : les mutations soumises au régime de droits de mutation de droit commun incluent des logements pour environ 2/3 en effectifs et 80% en montant en moyenne sur l’ensemble du territoire, ces proportions variant d’un département à l’autre.

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