Octobre 2023

Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site de l’IGEDD.

To English page : the charts about home prices in France in the long run have been updated.

a) PRIX
Au deuxième trimestre 2023, l’indice Notaires-Insee du prix des logements anciens en France, rapporté au revenu par ménage, bien qu’en légère baisse par rapport au trimestre précédent, était supérieur de 71% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001 (graphique 1.1.). Ce dépassement avait peu varié depuis 2007, ce qui constitue une spécificité française et britannique (graphique 5.1.). Sa différenciation géographique était prononcée (graphique 4.1.) ; d’un département à l’autre, elle coïncidait à hauteur de 70% avec celle de trois variables : la croissance du nombre de logements hors résidences secondaires nette de la croissance démographique, la variation du taux de chômage, et la proportion de logements occupés par leur propriétaire, avec lesquelles la croissance du prix des logements est négativement corrélée.

Au contraire, l’indice Insee des loyers, rapporté au revenu disponible par ménage de l’ensemble des ménages, était au deuxième trimestre 2023 au même niveau qu’en 1982, et plus bas qu’en 2000 ou en 1975 (graphiques 3.1. et 9), sortant légèrement par le bas du "tunnel" historique dans lequel il se trouve depuis plus de quarante ans, et sur ce point la France ne se différencie pas des autres pays représentés sur le graphique 5.2. Cela n’est pas contradictoire avec le plus que doublement du poids du loyer dans le revenu des locataires depuis 1970, car dans le même temps d’une part le loyer moyen a augmenté plus rapidement que l’indice des loyers en raison des effets de structure et notamment de l’amélioration de la qualité du parc, et d’autre part les locataires se sont paupérisés par rapport à l’ensemble des ménages : cf. cette présentation "Loyers et revenus sur le long terme" et ces notes sur l’évolution comparée des loyers et des revenus et sur les ménages et leurs logements depuis 1970.
L’évolution des indices de loyer a été peu différenciée entre l’agglomération parisienne et le reste de la France (graphique 4.2.), contrairement à celle des indices de prix des logements (graphique 4.1.). Notamment, le différentiel d’inflation des loyers du parc privé entre l’agglomération parisienne et le reste de la France n’a été que de 6% sur les 30 dernières années et 1% sur les 10 dernières années.

Le contraste (graphique 3.1.) entre la "lévitation" à niveau élevé de l’indice du prix des logements et la stabilité sur longue période de l’indice des loyers par rapport au revenu par ménage résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier relâché des vingt dernières années (administration à bas niveau des taux d’intérêt à long terme, mais également allongement de la durée des prêts et augmentation de la dette immobilière des ménages).

Par rapport à leurs minima historiques au voisinage desquels ils se maintenaient depuis 2016, les taux d’intérêt immobiliers, comme ceux de la dette publique, sont remontés ces derniers mois (graphiques 3.2., 5.3 et 7.1.) ; ils demeurent néanmoins inférieurs à leur niveau des dernières décennies.
Du point de vue d’un accédant à la propriété, au deuxième trimestre 2023 la légère baisse du prix des logements rapporté au revenu par ménage ne suffisait pas à compenser la remontée des taux d’intérêt, si bien que le pouvoir d’achat immobilier diminuait encore. Il était inférieur de 32% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.3.) et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant devait s’endetter sur 27 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.), soit une durée plus longue de 12 ans ou 80% (graphique 1.1.). Cette durée étant très supérieure à la durée des prêts accordés il en est résulté une chute des volumes (cf. plus loin). Tant l’indicateur de pouvoir d’achat immobilier que la durée d’emprunt permettant d’acheter le même logement étaient très différenciés localement (graphiques 4.3. et 4.4.).

Du point de vue d’un investisseur, l’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté depuis 2000 que l’indice du prix des logements (graphique 3.1.), le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) reste aujourd’hui très faible alors que le taux d’intérêt du placement obligataire concurrent, tout en demeurant faible lui aussi, est remonté (graphiques 2.4. et 7.1.). Les deux placements présentent des profils de risque différents, le placement immobilier s’apparentant à un investissement en rente perpétuelle à coupon indexé sur les loyers, dont le prix de revente n’est certain à aucune échéance.

b) VOLUMES
Fin août 2023 le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois diminuait à 955 000 unités (graphiques 6.1. et 6.4.). La vitesse de rotation du parc détenu par les particuliers, en diminution à 3,0% (graphique 6.2.), avait rejoint son niveau de l’année 2000. Le nombre de transactions était inférieur de 21% à la tendance longue obtenue en extrapolant la croissance de la vitesse de rotation observée pendant la période 1970-2000 (graphique 1.2.). Le montant des ventes de logements anciens cumulé sur 12 mois était supérieur de 36% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la même période (graphique 1.2.). Le nombre de mises en chantier de logements neufs cumulé sur 12 mois, à 320 000 unités (graphiques 6.1. et 6.3.), était au plus bas depuis 2000.
Le ratio de la dette immobilière des ménages rapportée à leur revenu disponible, à 82% fin septembre 2023, diminue depuis plus d’un an (graphiques 7.2. et 7.3.), comme dans les autres pays représentés sur le graphique 5.4.. Dans le cas de la France c’est nouveau : parmi ces pays elle est le seul où ce ratio a augmenté continûment de 2009 à 2022. La multiplication par 2,4 de ce ratio de 2000 à 2022 est l’un des facteurs qui ont permis l’envolée du prix des logements en France.

c) EN CONCLUSION, au deuxième trimestre 2023 le prix des logements demeurait très supérieur à sa tendance longue. La récente remontée des taux d’intérêt, en l’absence de baisse proportionnée du prix des logements, a engendré une baisse du nombre de transactions, mais le montant total des transactions cumulé sur 12 mois demeure élevé par rapport à sa tendance longue. Pour une prospective, cf. § 7. de cette présentation.

Derniers documents mis en ligne / latest publications

* « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », présentation, mars 2023.
1. Prix des logements depuis 1200. 2. Loyers et revenus depuis 1970. 3. Volumes. 4. Placement en logement et autres placements depuis 1840. 5. Quelques propriétés du prix des logements. 6. L’envolée du prix des logements (mais non des loyers) de 2000 à 2008 puis sa lévitation. 7. Prospective. 8. Conclusion.

* « Pourquoi le poids du loyer dans le revenu des locataires a-t-il plus que doublé en quarante ans? », FAQ, janvier 2023. Cela ne résulte pas d’une inflation des loyers qui aurait été particulièrement élevée (elle a été modérée, même dans l’agglomération parisienne), mais d’effets de structure (amélioration de la qualité des logements principalement) et d’une paupérisation massive des locataires.

* « Pourquoi le prix des logements a-t-il presque doublé par rapport au revenu par ménage depuis 2000? », FAQ, janvier 2023. Cela résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier.

* « Loyers et revenus sur le long terme, comparaison de trois approches du ratio loyer sur revenu », présentation aux entretiens d’Inxauseta, Bunus, août 2022.

* « Vingt ans de vacances courte et longue », septembre 2021, extrait d’une présentation devant le collège logement du CGEDD. Depuis la fin des années 1990, la vacance de courte durée et la vacance de longue durée ont évolué différemment. La croissance de la vacance en zones Abis, A et B1 depuis 2006 est surtout celle de la vacance de courte durée.

* Actualisation à 2020 des séries longues depuis 1800 qui supportent les documents publiés sur ce site, novembre 2021.

* « Prix des logements, loyers, et couple rendement - risque de l’investissement immobilier », extrait d’un rapport IGF-CGEDD, avril 2021.

* « L’élasticité du prix des logements par rapport à leur nombre », mars 2021. Cette élasticité est de l’ordre de -1 à -2.

Questions fréquentes / English FAQs

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