Mai 2024

Friggit Mai 2024


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Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site de l’IGEDD.

To English page : the charts about home prices in France in the long run have been updated.

a) PRIX
En mars 2024 l’indice Insee des loyers d’habitation, rapporté au revenu disponible par ménage de l’ensemble des ménages, était au même niveau qu’en 1982, et plus bas qu’en 2000 ou en 1975 (graphiques 1.1., 3.1. et 9.), demeurant dans le bas du "tunnel" historique dans lequel il se trouve depuis presque cinquante ans. Sur ce point la France ne se différencie pas des autres pays représentés sur le graphique 5.2. Ce n’est pas contradictoire avec le plus que doublement du poids du loyer dans le revenu des locataires depuis 1970, car dans le même temps d’une part le loyer moyen a augmenté plus rapidement que l’indice des loyers en raison des effets de structure et notamment de l’amélioration de la qualité du parc, et d’autre part les locataires se sont paupérisés par rapport à l’ensemble des ménages : cf. cette FAQ, cette présentation "Loyers et revenus sur le long terme" et ces notes sur l’évolution comparée des loyers et des revenus et sur les ménages et leurs logements depuis 1970. L’évolution des indices de loyer a été peu différenciée entre l’agglomération parisienne et le reste de la France (graphique 4.2.). Notamment, le différentiel d’inflation des loyers du parc privé entre l’agglomération parisienne et le reste de la France n’a été que de 6% sur les 30 dernières années et 1% sur les 10 dernières années.

Au contraire, l’indice Notaires-Insee du prix des logements anciens en France, également rapporté au revenu par ménage, bien qu’en légère baisse par rapport au trimestre précédent, était au quatrième trimestre 2023 supérieur de 65% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001 (graphique 1.1.). Ce dépassement avait peu varié depuis 2007, ce qui constitue une spécificité française et britannique (graphique 5.1.). Sa différenciation géographique était prononcée (graphique 4.1.) ; d’un département à l’autre, elle coïncidait à hauteur de 70% avec celle de trois variables : la croissance du nombre de logements hors résidences secondaires nette de la croissance démographique, la variation du taux de chômage, et la proportion de logements occupés par leur propriétaire, avec lesquelles la croissance du prix des logements est négativement corrélée.

Le contraste (graphique 3.1.) entre d’une part la stabilité sur longue période de l’indice des loyers et d’autre part l’envolée de 2002 à 2007 puis la "lévitation" à niveau élevé de l’indice du prix des logements par rapport au revenu par ménage résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier relâché des vingt dernières années (administration à bas niveau des taux d’intérêt à long terme, mais également allongement de la durée des prêts et augmentation de la dette immobilière des ménages).

Par rapport à leurs minima historiques au voisinage desquels ils se maintenaient depuis 2016, les taux d’intérêt immobiliers, comme ceux de la dette publique, sont remontés à partir de 2022 (graphiques 3.2., 5.3 et 7.1.) ; ils demeurent néanmoins très inférieurs à leur niveau des dernières décennies.
Du point de vue d’un accédant à la propriété, au quatrième trimestre 2023 le pouvoir d’achat immobilier était inférieur de 33% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.3.) et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant devait s’endetter sur 30 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.), soit une durée double (graphique 1.1.). Cette durée étant très supérieure à la durée moyenne des prêts accordés il en est résulté une chute des volumes (cf. plus loin). Tant l’indicateur de pouvoir d’achat immobilier que la durée d’emprunt permettant d’acheter le même logement étaient très différenciés localement (graphiques 4.3. et 4.4.).

Du point de vue d’un investisseur, l’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté depuis 2000 que l’indice du prix des logements (graphique 3.1.), le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) reste aujourd’hui très faible alors que le taux d’intérêt du placement obligataire concurrent, tout en demeurant faible par rapport à ses niveaux des dernières décennies, est remonté (graphiques 2.4. et 7.1.). Les deux placements présentent des profils de risque différents, le placement immobilier s’apparentant à un investissement en rente perpétuelle à coupon indexé sur les loyers, dont le prix de revente n’est certain à aucune échéance.
Fin avril 2024, le prix des actions est supérieur à sa tendance longue bicentenaire au sens de Siegel de 19% aux Etats-Unis et lui est inférieur de 9% en France, mais le multiple prix sur bénéfices des actions américaines est deux fois plus élevé que son niveau de long terme au sens de Shiller (graphique 2.3.).

b) VOLUMES

NB : nous avons révisé les "tendances longues" auxquelles nous comparons le nombre et le montant des transactions de logements anciens : cf. cette note « Quelle tendance longue pour le nombre et le montant des transactions de logements anciens ? »
(avril 2024).
Fin février 2024 le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois diminuait à 835 000 unités (graphiques 6.1. et 6.4.). La vitesse de rotation du parc détenu par les particuliers, en diminution à 2,6% (graphique 6.2.), avait rejoint son niveau de la deuxième moitié des années 1990. Le nombre de transactions était inférieur de 19% en février 2024, et le montant des ventes de logements anciens était supérieur de 27% en mars 2024, aux nouvelles tendances longues auxquelles nous les comparons désormais (graphique 1.2.).
Fin mars 2024, le nombre de mises en chantier de logements neufs cumulé sur 12 mois, à 283 000 unités (graphiques 6.1. et 6.3.), était au plus bas depuis 1998.
Le ratio de la dette immobilière des ménages rapportée à leur revenu disponible, à 80% fin mars 2024, diminue depuis presque deux ans (graphiques 7.2. et 7.3.), comme dans les autres pays représentés sur le graphique 5.4.. Dans le cas de la France c’est nouveau : parmi ces pays elle est le seul où ce ratio a augmenté continûment de 2009 à 2022. La multiplication par 2,4 de ce ratio de 2000 à 2022 est l’un des facteurs qui ont permis l’envolée du prix des logements en France.

c) EN CONCLUSION, au quatrième trimestre 2023 le prix des logements demeurait très supérieur à sa tendance longue. La récente remontée des taux d’intérêt, en l’absence de baisse proportionnée du prix des logements, a engendré une diminution du nombre de transactions, mais le montant total des transactions cumulé sur 12 mois demeure élevé par rapport à sa tendance longue. Pour une prospective, cf. § 7. de cette présentation.

Derniers documents mis en ligne / latest publications

* « Quelle tendance longue pour le nombre et le montant des transactions de logements anciens ? », avril 2024.

* « Loyers, prix des logements et revenu par ménage depuis les années 1960 », note en support d’une audition par la mission d’information du Sénat sur la crise du logement, janvier 2024. Extrait vidéo et support de présentation de cette audition.

* « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », présentation, mars 2024.
1. Prix des logements depuis 1200. 2. Loyers et revenus depuis 1970. 3. Volumes. 4. Placement en logement et autres placements depuis 1840. 5. Quelques propriétés du prix des logements. 6. L’envolée du prix des logements (mais non des loyers) de 2000 à 2008 puis sa lévitation. 7. Prospective. 8. Conclusion.

* « Fragilité des comparaisons internationales en matière de logement », rapport, septembre 2023.

* « Pourquoi le poids du loyer dans le revenu des locataires a-t-il plus que doublé en quarante ans? », FAQ, janvier 2023. Cela ne résulte pas d’une inflation des loyers qui aurait été particulièrement élevée (elle a été modérée, même dans l’agglomération parisienne), mais d’effets de structure (amélioration de la qualité des logements principalement) et d’une paupérisation massive des locataires.

* « Pourquoi le prix des logements a-t-il presque doublé par rapport au revenu par ménage depuis 2000? », FAQ, janvier 2023. Cela résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier.

Questions fréquentes / English FAQs

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Dossier réalisé par Jacques Friggit (IGEDD) au titre de la mission de veille et de prospective de l’inspection générale. Les analyses et points de vue exprimés sont ceux de leur auteur et, en particulier, n’engagent pas l’Administration.

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