Avril 2025

"tunnel"

Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site de l’IGEDD.

To English page : the charts about home prices in France in the long run have been updated.

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a) PRIX
En février 2025 l’indice Insee des loyers d’habitation à structure constante, rapporté au revenu disponible par ménage de l’ensemble des ménages, était au plus bas depuis 1951 (graphiques 1.1., 3.1. et 9.), sortant légèrement par le bas du "tunnel" historique dans lequel il est demeuré depuis presque cinquante ans. Sur ce point la France ne se différencie pas des autres pays représentés sur le graphique 5.2. Ce n’est pas contradictoire avec le plus que doublement du poids du loyer dans le revenu des locataires depuis 1970, car dans le même temps d’une part le loyer moyen a augmenté plus rapidement que l’indice des loyers en raison des effets de structure et notamment de l’amélioration de la qualité du parc, et d’autre part les locataires se sont paupérisés par rapport à l’ensemble des ménages : cf. cette FAQ, cette présentation "Loyers et revenus sur le long terme" et ces notes sur l’évolution comparée des loyers et des revenus et sur les ménages et leurs logements depuis 1970. L’évolution des indices de loyer a été peu différenciée entre l’agglomération parisienne et le reste de la France (graphique 4.2.). Notamment, le différentiel d’inflation des loyers du parc privé entre l’agglomération parisienne et le reste de la France n’a été que de 6% sur les 30 dernières années et 1% sur les 10 dernières années.

Au contraire, au quatrième trimestre 2024, l’indice Notaires-Insee du prix des logements anciens en France, également rapporté au revenu par ménage, était supérieur de 55% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001 (graphique 1.1.). Ce dépassement avait peu varié depuis 2007, ce qui constitue une spécificité française et britannique (graphique 5.1.). Sa différenciation géographique était prononcée (graphique 4.1.) ; d’un département à l’autre, elle coïncidait à hauteur de 70% avec celle de trois variables : la croissance du nombre de logements hors résidences secondaires nette de la croissance démographique, la variation du taux de chômage, et la proportion de logements occupés par leur propriétaire, avec lesquelles la croissance du prix des logements est négativement corrélée.

Le contraste (graphique 3.1.) entre d’une part la stabilité sur longue période de l’indice des loyers et d’autre part l’envolée de 2002 à 2007 puis la "lévitation" à niveau élevé de l’indice du prix des logements par rapport au revenu par ménage résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier relâché des vingt-cinq dernières années (administration à bas niveau des taux d’intérêt à long terme, mais également allongement de la durée des prêts et augmentation de la dette immobilière des ménages).

Par rapport à leurs minima historiques au voisinage desquels ils se maintenaient depuis 2016, les taux d’intérêt immobiliers, comme ceux de la dette publique, ont augmenté à partir de 2022 (graphiques 3.2., 5.3 et 7.1.) ; ils demeurent néanmoins très inférieurs à leur niveau des dernières décennies.
Du point de vue d’un accédant à la propriété, au quatrième trimestre 2024 le pouvoir d’achat immobilier était inférieur de 26% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.3.) et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant devait s’endetter sur 24 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.), soit une durée supérieure des deux tiers (graphique 1.1.). Depuis le dernier trimestre 2023, sous l’effet d’une légère rechute des taux d’intérêt et d’une faible baisse du prix des logements, cette durée a diminué de 5 ans et, quoique toujours supérieure à la durée moyenne des prêts accordés, elle s’en est fortement rapprochée (graphique 3.4.). Il en est résulté une stabilisation puis une reprise des volumes de transactions (cf. plus loin). Tant l’indicateur de pouvoir d’achat immobilier que la durée d’emprunt permettant d’acheter le même logement étaient très différenciés localement (graphiques 4.3. et 4.4.).

Du point de vue d’un investisseur, l’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté depuis 2000 que l’indice du prix des logements (graphique 3.1.), le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) reste aujourd’hui très faible alors que le taux d’intérêt du placement obligataire concurrent, tout en demeurant faible par rapport à ses niveaux des dernières décennies, est remonté (graphiques 2.4. et 7.1.). Les deux placements présentent des profils de risque différents, le placement immobilier s’apparentant à un investissement en rente perpétuelle à coupon indexé sur les loyers, dont le prix de revente n’est certain à aucune échéance.
Fin mars 2025, le prix des actions est supérieur à sa tendance longue bicentenaire au sens de Siegel de 24% aux Etats-Unis et lui est inférieur de 15% en France, mais le multiple prix sur bénéfices des actions américaines est deux fois et demi plus élevé que son niveau de long terme au sens de Shiller (graphique 2.3.).

b) VOLUMES
Fin février 2025 le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois remontait , à 803 000 unités (graphiques 6.1. et 6.4.). La vitesse de rotation du parc détenu par les particuliers remontait légèrement stabilisée à 2,5% (graphique 6.2.), niveau inférieur de presque un quart à sa tendance longue (graphique 1.2.). Le montant des ventes de logements anciens était supérieur de 17% à sa tendance longue, en augmentation par rapport aux mois précédents (graphique 1.2.). Le nombre de mises en chantier de logements neufs cumulé sur 12 mois remontait à 293 000 unités (graphiques 6.1. et 6.3.).
Fin décembre 2024, le ratio de la dette immobilière des promoteurs rapportée au produit intérieur brut diminuait, à 0,95% (graphique 7.5.).
Le ratio de la dette immobilière des ménages rapportée à leur revenu disponible, à 76% fin février 2025, diminue depuis 2022 (graphiques 7.2. et 7.3.), comme dans les autres pays représentés sur le graphique 5.4.. Dans le cas de la France c’est nouveau : parmi ces pays elle est le seul où ce ratio a augmenté continûment de 2009 à 2022. La multiplication par 2,4 de ce ratio de 2000 à 2022 est l’un des facteurs qui ont permis l’envolée du prix des logements en France.

c) EN CONCLUSION, au quatrième trimestre 2024 le prix des logements demeurait très supérieur à sa tendance longue en raison de l’effet inflationniste de l’environnement financier. Sous l’effet de la récente remontée des taux d’intérêt, en l’absence de baisse proportionnée immédiate du prix des logements, le nombre de transactions avait chuté à un niveau très inférieur à sa tendance longue mais il est ensuite remonté sous l’effet de légères baisses des taux d’intérêt et du prix des logements. Pour une prospective, cf. § 7. de cette présentation.

Derniers documents mis en ligne / latest publications

* « Loyers, prix des logements et revenu par ménage sur le long terme », présentation au Conseil économique, social et environnemental d’Île-de-France, février 2025.

* « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », présentation, janvier 2025.
1. Prix des logements depuis 1200. 2. Loyers et revenus depuis 1970. 3. Volumes. 4. Placement en logement et autres placements depuis 1840. 5. Quelques propriétés du prix des logements. 6. L’envolée du prix des logements (mais non des loyers) de 2000 à 2008 puis sa lévitation. 7. Prospective. 8. Conclusion.

* « Loyers, prix des logements et revenu par ménage sur le long terme », présentation à l’Etablissement public foncier d’Île-de-France, décembre 2024.

* « Que valent les comparaisons internationales en matière de logement? », article publié dans Variances, revue des anciens élèves de l’ENSAE, extrait du rapport « Fragilité des comparaisons internationales en matière de logement », septembre 2024.

* « Quelle tendance longue pour le nombre et le montant des transactions de logements anciens ? », avril 2024.

* « Loyers, prix des logements et revenu par ménage depuis les années 1960 », note en support d’une audition par la mission d’information du Sénat sur la crise du logement, janvier 2024. Extrait vidéo et support de présentation de cette audition.

* « Pourquoi le poids du loyer dans le revenu des locataires a-t-il plus que doublé en quarante ans? », FAQ, janvier 2023. Cela ne résulte pas d’une inflation des loyers qui aurait été particulièrement élevée (elle a été modérée, même dans l’agglomération parisienne), mais d’effets de structure (amélioration de la qualité des logements principalement) et d’une paupérisation massive des locataires.

* « Pourquoi le prix des logements a-t-il presque doublé par rapport au revenu par ménage depuis 2000? », FAQ, janvier 2023. Cela résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier.

Questions fréquentes / English FAQs

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