« Tunnel de Friggit » et « courbe de Friggit » : qu’est-ce ?
De 1914 aux années 1960, l’évolution du prix de l’immobilier d’habitation a été très heurtée : rapportés au revenu par ménage, les loyers et les prix des vente des logements ont fortement diminué de 1914 à 1948, sous l’effet des réglementations des loyers mises en place à partir de 1914, puis ont rebondi, suite à la « loi de 48 », jusque dans les années 1960.
Leur évolution a ensuite été plus stable. Cf. notamment le § 1. de cette présentation sur l’évolution du prix de l’immobilier d’habitation.
Depuis le milieu des années 1970, l’indice des loyers observés par l’Insee à structure constante, rapporté au revenu disponible par ménage, est resté presque constant : il a évolué dans un « tunnel » horizontal de largeur 20%. Cf. la courbe bleue sur le graphique. Cela signifie que, pendant cette période, l’inflation des loyers a été bon an mal an égale à la croissance du revenu disponible par ménage. Cf. également cette présentation sur l’évolution des loyers et des revenus sur le long terme.
De 1965 à 2000, de même, l’indice du prix de vente des logements est resté très stable par rapport au revenu par ménage, évoluant approximativement dans le même « tunnel ». Depuis 2002, en revanche, il est sorti de ce « tunnel », croissant fortement puis se stabilisant à partir de 2008 à un niveau environ 70% plus élevé. Cf. la courbe noire sur le graphique.
Le contraste entre la "lévitation" à niveau élevé de l’indice du prix des logements et la stabilité sur longue période de l’indice des loyers par rapport au revenu par ménage résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier, et au premier chef du très faible niveau des taux d’intérêt. Cf. notamment cette annexe « Prix des logements, loyers, et couple rendement - risque de l’investissement immobilier ».
La prospective sur l’évolution du prix de l’immobilier d’habitation passe donc par une prospective sur l’environnement financier. Un retour de ce dernier, et notamment des taux d’intérêt, aux conditions qui prévalaient aux environs de 2000, entraînera un retour de la courbe noire dans le « tunnel ». Cf. le § 6. de cette présentation sur l’évolution du prix de l’immobilier d’habitation.
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