Septembre 2022

Friggit septembre 2022


NB : le 1er septembre 2022, le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) est devenu l’Inspection générale de l’environnement et du développement durable (IGEDD).

Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site de l’IGEDD.

To English page : the charts about home prices in France in the long run have been updated.

Certains nombres de transactions ne sont pas actualisés ce mois-ci. Ils le seront le mois prochain.
a) PRIX
NB : depuis le deuxième trimestre 2020 la crise sanitaire a provoqué dans certains pays de fortes fluctuations du revenu disponible des ménages, qui rejaillissent sur les ratios où ce dernier intervient, en particulier les indices de prix et de loyer rapportés au revenu par ménage.
Au deuxième trimestre 2022, l’indice du prix des logements anciens en France rapporté au revenu par ménage était supérieur de 86% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001 (graphique 1.). Ce dépassement avait peu varié depuis 2007, ce qui constitue une spécificité française et britannique, contrairement à l’envolée constatée depuis 2019 (graphique 5.1.). Sa différenciation géographique était prononcée (graphique 4.1.) ; d’un département à l’autre, elle coïncidait à hauteur de 70% avec celle de trois variables : la croissance du nombre de logements hors résidences secondaires nette de la croissance démographique, la variation du taux de chômage, et la proportion de logements occupés par leur propriétaire, avec lesquelles la croissance du prix des logements est négativement corrélée.

Au contraire, l’indice Insee des loyers, rapporté au revenu disponible par ménage de l’ensemble des ménages, était au premier trimestre 2022 au même niveau qu’en 2001 ou en 1978 (graphique 3.1.), et sur ce point la France ne se différencie pas des autres pays représentés sur le graphique 5.2. (entre-temps, les locataires se sont toutefois paupérisés par rapport à l’ensemble des ménages, et le loyer moyen a augmenté plus rapidement que l’indice des loyers en raison des effets de structure et notamment de l’amélioration de la qualité du parc : cf. cette présentation "loyers et revenus sur le long terme" et ces notes sur l’évolution comparée des loyers et des revenus et sur les ménages et leurs logements depuis 1970).
L’évolution des indices de loyer a été peu différenciée entre l’agglomération parisienne et le reste de la France (graphique 4.2), contrairement à celle des indices de prix des logements (graphique 4.1).

Le contraste entre la "lévitation" à niveau élevé de l’indice du prix des logements et la stabilité sur longue période de l’indice des loyers par rapport au revenu par ménage résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier, et au premier chef du très faible niveau des taux d’intérêt.

Malgré la remontée des taux sur la dette publique, les taux d’intérêt immobiliers restaient au deuxième trimestre 2022 voisins de leurs plus bas depuis 50 ans (graphiques 3.2. et 7.1.).
Du point de vue d’un accédant à la propriété, cela ne suffisait pas à compenser le niveau élevé du prix des logements : en moyenne sur l’ensemble de la France, le pouvoir d’achat immobilier était inférieur de 29% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.3.) et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant devait s’endetter sur 23 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.), soit une durée plus longue de moitié (graphique 1.). Néanmoins, cette durée d’emprunt standard permettant, en moyenne sur l’ensemble de la France, d’acheter le même logement qu’en 2000 était voisine des durées accordées par les prêteurs, ce qui n’avait pas été le cas du début des années 2000 à 2014 (graphique 3.4.). Tant l’indicateur de pouvoir d’achat immobilier que la durée d’emprunt permettant d’acheter le même logement sont très différenciés localement (graphiques 4.3. et 4.4.).

Du point de vue d’un investisseur, l’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté que l’indice du prix des logements (graphique 3.1.), le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) est aujourd’hui très faible, mais le taux d’intérêt de la dette publique à long terme reste historiquerment faible malgré sa récente remontée (graphiques 2.4. et 7.1.). Le placement en logement reste de ce fait concurrentiel par rapport au placement en dette publique à long terme, à un niveau d’espérance de rendement certes très faible dans les deux cas, et pour des profils de risque bien sûr différents, le placement immobilier s’apparentant à un investissement en rente perpétuelle à coupon indexé sur les loyers, dont la valeur de revente n’est certaine à aucune échéance.
Fin août 2022, le prix des actions est supérieur à sa tendance longue bicentenaire au sens de Siegel de 8% aux Etats-Unis et lui est inférieur de 19% en France, mais le multiple prix sur bénéfices des actions américaines est deux fois plus élevé que son niveau de long terme au sens de Shiller (graphique 2.3.).

b) VOLUMES
Fin juin 2022 le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois, à 1 157 000 unités (graphiques 6.1. et 6.4.), et la vitesse de rotation du parc détenu par les particuliers, à 3,6% (graphique 6.2.), étaient voisins de leurs plus hauts historiques et le nombre de transactions était proche de la tendance longue obtenue en extrapolant la croissance de la vitesse de rotation observée pendant la période 1970-2000 (graphique 1.). Fin juillet 2022 le montant des ventes de logements anciens cumulé sur 12 mois était supérieur de 82% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la même période (graphique 1.).
Fin juillet 2022, le nombre de mises en chantier de logements neufs cumulé sur 12 mois, à 385 000 unités (graphiques 6.1. et 6.3.), était voisin de sa moyenne de la décennie 2010 (soit 382 000 logements).
Le ratio de la dette immobilière des ménages rapportée à leur revenu poursuit sa croissance, à 88% fin juillet 2022 (graphiques 7.2., 7.3. et 10.3.). La multiplication par 2,4 de ce ratio depuis 2000 est l’un des facteurs qui ont permis l’envolée du prix des logements. Parmi les pays représentés sur le graphique 5.3., la France est le seul où ce ratio a augmenté continûment depuis 2009.
La dette des promoteurs immobiliers rapportée au produit intérieur brut, à 1,1%, est à son plus haut depuis 1995 (graphique 7.5.).

c) EN CONCLUSION, en juillet 2022 le montant total des transactions cumulé sur 12 mois était très supérieur à sa tendance longue, par la conjonction de prix qui étaient très supérieurs à leur tendance longue et de nombres de transactions qui étaient voisins de la leur.

Derniers documents mis en ligne / latest publications

* « Loyers et revenus sur le long terme, comparaison de trois approches du ratio loyer sur revenu », présentation aux entretiens d’Inxauseta, Bunus, août 2022.

* « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », présentation, mars 2022.
1. Prix des logements depuis 1200. 2. Loyers et revenus depuis 1970. 3. Placement en logement et autres placements depuis 1840. 4. Quelques propriétés du prix des logements. 5. L’envolée du prix des logements de 2000 à 2008 puis sa lévitation. 6. Prospective. 7. Conclusion.

* « Vingt ans de vacances courte et longue », septembre 2021, extrait d’une présentation devant le collège logement du CGEDD. Depuis la fin des années 1990, la vacance de courte durée et la vacance de longue durée ont évolué différemment. La croissance de la vacance en zones Abis, A et B1 depuis 2006 est surtout celle de la vacance de courte durée.

* Actualisation à 2020 des séries longues depuis 1800 qui supportent les documents publiés sur ce site, novembre 2021.

* « Prix des logements, loyers, et couple rendement - risque de l’investissement immobilier », extrait d’un rapport IGF-CGEDD, avril 2021.

* « L’élasticité du prix des logements par rapport à leur nombre », mars 2021. Cette élasticité est de l’ordre de -1 à -2.

Questions fréquentes / English FAQs

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Dossier réalisé par Jacques Friggit (IGEDD) au titre de la mission de veille et de prospective de l’inspection générale. Les analyses et points de vue exprimés sont ceux de leur auteur et, en particulier, n’engagent pas l’Administration.

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