Septembre 2018

Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site du CGEDD.

To English page : the charts about home prices in France in the long run have been updated.

Nouveau ce mois-ci : Les graphiques mensuels sont présentés dans une nouvelle version. La comparaison internationale a été étendue aux loyers (graphique 4.2.) et à la dette immobilière des ménages (graphique 4.3.). Les ratios indice de prix des logements / revenu disponible par ménage sont présentés en base T1 2000=1, et non plus en base 1965=1, ce qui permet d’élargir la comparaison par zone géographique (graphique 4.4). Par cohérence, l’indicateur de pouvoir d’achat immobilier (graphique 3.2.) et la durée d’emprunt permettant d’acheter le même logement (graphique 3.4.) sont également présentés en base T1 2000 = 1.

a) PRIX
Au deuxième trimestre 2018, l’indice du prix des logements anciens en France rapporté au revenu par ménage est supérieur de 64% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001 (graphique 1). Ce dépassement a peu varié depuis 2007, ce qui constitue une spécificité française et britannique (graphique 4.1.). Il est très différencié géographiquement (graphique 4.4.).
En monnaie constante, le prix des logements est 68% plus élevé qu’en 2000, alors que le revenu disponible par ménage n’est supérieur que de 2% (graphique 2.1.).

Au contraire, l’indice Insee des loyers, rapporté au revenu disponible par ménage de l’ensemble des ménages, est en juillet 2018 au même niveau qu’en 1999 ou en 1974 (graphique 3.1.), et sur ce point la France ne se différencie pas des autres pays représentés sur le graphique 4.2. (entre-temps, les locataires se sont toutefois paupérisés par rapport à l’ensemble des ménages, et la structure du parc a été modifiée, sous l’effet notamment de l’amélioration de sa qualité : cf. ces notes sur l’évolution comparée des loyers et des revenus et sur les ménages et leurs logements depuis 1970).
(NB : le décrochage de l’indice Insee des loyers observé en juin 2018 est ponctuel ; il résulte d’une d’une baisse des loyers dans le parc social concomitante à celle des aides personnalisées au logement, cf. https://www.insee.fr/fr/statistiques/3587706#titre-bloc-10).

Le contraste entre la "lévitation" à niveau élevé de l’indice du prix des logements et la stabilité sur longue période de l’indice des loyers par rapport au revenu par ménage résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier, et au premier chef du très faible niveau des taux d’intérêt.

Les taux d’intérêt immobiliers demeurent au plus bas depuis 50 ans (graphiques 3.3. et 6.1.).
Du point de vue d’un accédant à la propriété cela ne suffit pas à compenser le niveau élevé du prix des logements : le pouvoir d’achat immobilier est inférieur de 20% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.2.) et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant doit s’endetter sur 20 ans en 2018 contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.). Néanmoins, cette durée d’emprunt standard permettant en moyenne d’acheter le même logement qu’en 2000 est voisine des durées accordées actuellement par les prêteurs, ce qui n’était pas le cas du début des années 2000 à 2014. Cela contribue au niveau élevé des nombres de transactions (cf. ci-dessous).

Du point de vue d’un investisseur, l’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté que l’indice du prix des logements (graphique 3.1.), le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) est aujourd’hui très faible, mais le taux d’intérêt de la dette publique à long terme est encore plus faible (graphiques 2.4. et 6.1.). Le placement en logement est de ce fait concurrentiel par rapport au placement en dette publique à long terme, à un niveau d’espérance de rendement très faible dans les deux cas, et pour des profils de risque bien sûr différents, le placement immobilier s’apparentant à un investissement en rente perpétuelle à coupon indexé sur les loyers, dont la valeur de revente n’est certaine à aucune échéance.

Fin août 2018, le prix des actions est supérieur de 13% à sa tendance longue bicentenaire au sens de Siegel aux Etats-Unis et lui est inférieur de 7% en France, mais le multiple prix sur bénéfices des actions américaines est deux fois plus élevé que son niveau de long terme au sens de Shiller (graphique 1.3.).

b) VOLUMES
Fin juillet 2018, le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois, à 950 000 unités, se maintient à un niveau historiquement élevé (graphiques 5.1. et 7.2.). La vitesse de rotation du parc est voisine de son niveau du début des années 2000 (graphique 5.2.). Le nombre de transactions est cependant inférieur de 14% à la tendance longue obtenue en extrapolant la croissance de la vitesse de rotation observée pendant la période 1970-2000 (graphique 1). Sous l’effet principalement du niveau élevé des prix, le montant des ventes de logements anciens cumulé sur 12 mois est fin juillet 2018 supérieur de 51% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1967-2000 (graphique 1).
La dette immobilière des ménages poursuit son augmentation. Elle représente 78% de leur revenu disponible, soit plus de deux fois plus qu’en 1990 (graphiques 6.2. et 6.3.). Parmi les pays représentés sur le graphique 4.3., la France est le seul où elle a augmenté depuis 2009 en proportion du revenu des ménages.
La dette des promoteurs demeure à un niveau modéré et plus faible qu’en 2009 en proportion du produit intérieur brut (graphique 6.4).

c) EN CONCLUSION, si le montant total des transactions est supérieur à sa tendance longue, c’est par la conjonction de prix qui sont très supérieurs à leurs tendances longues et de nombres de transactions qui sont peu différents des leurs.

Derniers documents mis en ligne / latest publications
* « Les ménages et leurs logements depuis 1970, quelques résultats extraits des enquêtes logement », mai 2018. A partir d’analyses par statut d’occupation, type de logement, tranche d’âge et tranche de revenu, cette note factuelle décrit quelques grandes évolutions sur les récentes décennies : l’augmentation de la proportion de propriétaires occupants, la paupérisation des locataires par rapport aux propriétaires-occupants, l’augmentation des loyers par rapport au revenu des locataires, la diminution du nombre de personnes par ménage, l’augmentation du nombre de m2 par personne, etc.

* « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », présentation, février 2018.
1. Prix des logements depuis 1200. 2. Loyers et revenus depuis 1970. 3. Placement en logement et autres placements depuis 1840. 4. Quelques propriétés du prix des logements. 5. L’envolée du prix des logements de 2000 à 2008 puis sa lévitation. 6. Prospective. 7. Conclusion.

* Actualisation des graphiques 6.7. et 6.8. du « Capital au XXIème siècle » de T. Piketty, janvier 2018 (mise à jour à 2016 d’une version précédente datée de janvier 2016). Les résultats les plus récents de la comptabilité nationale suggèrent :
- que depuis 1996, la part du revenu du capital immobilier des ménages dans le revenu national n’augmente plus,
- et que depuis 2007 la part de l’ensemble du revenu du capital dans le revenu national a diminué.

* Update of Charts 6.7. and 6.8. of T. Piketty’s "Capital in the Twenty-First Century", January 2018 (update at 2016 of a previous version dated January 2016). Latest data from French national accounts suggest :
- that since 1996, the share of households’ housing capital income in national income has not been increasing anymore,
- and that since 2007 the share of total capital income has been decreasing.

Questions fréquentes / English FAQs