Septembre 2016

Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site du CGEDD.

To English page : the charts about home prices in France in the long run have been updated.

NB1 : exceptionnellement, le nombre de transactions soumises au régime de droits de mutation de droit commun n’a pas été actualisé ce mois-ci.
NB2 : les séries annuelles depuis 1800 téléchargeables au § 2.1. de ce dossier ont été actualisées à 2015.

a) PRIX
Au deuxième trimestre 2016, le prix des logements anciens en France rapporté au revenu par ménage est supérieur de 70% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001 (graphique 2.1.). Ce dépassement augmente faiblement par rapport au trimestre précédent. Il a peu varié depuis 2008, ce qui constitue une spécificité française et britannique (graphique 2.2.).
Ce dépassement est très différencié géographiquement (graphique 2.4.).
En monnaie constante, le prix des logements est 63% plus élevé qu’en 2000, alors que le revenu disponible par ménage est inchangé (graphique 1.1.).
Cette "lévitation" du prix des logements résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier, et au premier chef du très faible niveau des taux d’intérêt.

Les taux d’intérêt immobiliers demeurent au plus bas depuis 50 ans (graphiques 3.3. et 5.1.).

Du point de vue d’un accédant à la propriété cela ne suffit pas à compenser le niveau élevé du prix des logements : le pouvoir d’achat immobilier est inférieur de 21% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.2.) et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant doit s’endetter sur 21 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.). Néanmoins, cette durée d’emprunt standard permettant en moyenne d’acheter le même logement qu’en 2000 est voisine des durées accordées par les prêteurs, ce qui n’était pas le cas du début des années 2000 à 2014.

L’indice Insee des loyers, rapporté au revenu par ménage de l’ensemble des ménages, est en août 2016 au même niveau qu’en 1973 (graphique 2.3.) (entre-temps, les locataires se sont toutefois paupérisés par rapport à l’ensemble des ménages : cf. cette note sur l’évolution comparée des loyers et des revenus depuis 1970).
L’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté que l’indice du prix des logements, le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) est aujourd’hui très faible. Néanmoins, il peut être supérieur au taux d’intérêt de la dette publique à long terme, en raison du très bas niveau de ce dernier (graphiques 1.4. et 5.1.).
Du point de vue d’un investisseur, le placement en logement est donc concurrentiel par rapport au placement en dette publique à long terme, à un niveau d’espérance de rendement certes très faible. Les profils de risque de ces deux placements sont bien sûr différents, le placement immobilier s’apparentant à un investissement en rente perpétuelle à coupon indexé sur les loyers.
Fin août 2016, le prix des actions est inférieur à sa tendance longue bicentenaire au sens de Siegel de 3% aux Etats-Unis et de 27% en France, mais le multiple prix sur bénéfices des actions américaines est supérieur à son niveau de long terme au sens de Shiller de 59% (graphique 1.3.).

b) VOLUMES
Fin juin 2016, le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois poursuit son rebond, à 830 000 unités, valeur proche des maxima observés au milieu des années 2000 (graphiques 4.1. et 6.2.). Néanmoins, le nombre de logements du parc ayant entre-temps augmenté, la vitesse de rotation reste inférieure ce qu’elle était alors (graphique 4.2.). Le nombre de transactions est inférieur de 21% à la tendance longue obtenue en extrapolant la croissance de la vitesse de rotation observée pendant la période 1970-2000 (graphique 2.1). Sous l’effet principalement de l’augmentation du nombre de transactions et accessoirement de la légère remontée des prix, le montant des ventes de logements anciens cumulé sur 12 mois poursuit son augmentation par rapport à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1967-2000 et lui est supérieur de 40% (graphique 2.1.).
Le fort rebond du nombre de transactions dans l’ancien ne s’accompagne pas d’une évolution équivalente, mais simplement d’une stabilisation, du nombre de mises en chantier de logements neufs cumulées sur 12 mois (graphique 6.2.).
Le nombre de mises en chantier de logements neufs comme le nombre de transactions de logements anciens sont revenus à leur niveaux du début des années 2000, après s’en être éloignés par le haut pour le premier et par le bas pour le second.

La dette immobilière des ménages poursuit son augmentation. Elle représente 72% de leur revenu disponible, soit deux fois plus qu’en 1990 (graphiques 5.2. et 5.3.). La dette des promoteurs est stable en proportion du produit intérieur brut (graphique 5.4.).

c) EN CONCLUSION, si le montant total des transactions est supérieur à sa tendance longue, c’est par la conjonction de prix qui sont très supérieurs et de nombres de transactions qui sont inférieurs à leurs tendances longues respectives.

Derniers documents mis en ligne / latest publications
* « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », janvier 2016, support de cours, ENPC.
1. Prix des logements depuis 1200. 2. Loyers et revenus depuis 1970. 3. Placement en logement et autres placements depuis 1840. 4. Quelques propriétés du prix des logements. 5. L’envolée du prix des logements de 2000 à 2008 puis sa lévitation. 6. Prospective. 7. Conclusion.

* « Le prix des logements à Paris de 1200 à 2015 et sa prospective », novembre 2015, support d’une formation continue destinée aux cadres de la Ville de Paris.

* Actualisation des graphiques 6.7. et 6.8. du « Capital au XXIème siècle » de T. Piketty, janvier 2016 (mise à jour à 2014 d’une version précédente datée de janvier 2015). Les résultats les plus récents de la comptabilité nationale suggèrent :
- que depuis 1996, la part du revenu du capital immobilier des ménages dans le revenu national n’augmente plus,
- et que depuis 2007 la part de l’ensemble du revenu du capital dans le revenu national a diminué.

* Update of Charts 6.7. and 6.8. of T. Piketty’s "Capital in the Twenty-First Century", January 2016 (update at 2014 of a previous version dated January 2015). Latest data from French national accounts suggest :
- that since 1996, the share of households’ housing capital income in national income has not been increasing anymore,
- and that since 2007 the share of total capital income has been decreasing.

* « Pourquoi le prix des logements a-t-il si peu baissé en France depuis 2008? », l’effet inflationniste de l’environnement financier, avril 2015. Article publié dans les cahiers de l’Audap.
* « Le prix de l’immobilier d’habitation à Paris du 13ème au 15ème siècles », l’effet déflationniste de la Peste Noire, juin 2015.

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