Septembre 2015

Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site du CGEDD.

To English page : the charts about home prices in France in the long run have been updated.

a) Prix
Au deuxième trimestre 2015, le prix des logements anciens en France diminue légèrement mais, rapporté au revenu par ménage, reste très supérieur - de 67% - à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001 (graphique 2.1.). Ce dépassement a peu varié depuis 2008, ce qui constitue une spécificité française (graphique 2.2.). Il est très différencié géographiquement (graphique 2.4.).
En monnaie constante, le prix des logements est 62% plus élevé qu’en 2000, alors que le revenu disponible par ménage est inchangé (graphique 1.1.).

Les taux d’intérêt immobiliers sont au plus bas depuis 50 ans (graphique 3.3.).
Néanmoins, du point de vue d’un accédant à la propriété, le bas niveau des taux d’intérêt ne suffit pas à compenser le niveau élevé du prix des logements : le pouvoir d’achat immobilier est inférieur de 21% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.2.) et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant doit s’endetter sur 21 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.).

L’indice Insee des loyers, rapporté au revenu par ménage de l’ensemble des ménages, est en juillet 2015 au même niveau qu’en 1973 (graphique 2.3.) (néanmoins, entretemps, les locataires se sont paupérisés par rapport à l’ensemble des ménages : cf. cette note sur l’évolution comparée des loyers et des revenus depuis 1970).
L’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté que l’indice du prix des logements, le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) est aujourd’hui très faible.
Néanmoins, il peut être supérieur dans certains cas au taux d’intérêt de la dette publique, en raison du très bas niveau de ce dernier (graphiques 1.4. et 5.1.). Du point de vue d’un investisseur, le placement en logement est donc concurrentiel par rapport au placement en dette publique, à un niveau d’espérance de rendement certes très faible. Leurs profils de risque sont bien sûr différents.
Fin août 2015, le prix des actions est inférieur à sa tendance longue bicentenaire de 10% aux Etats-Unis et de 24% en France (graphique 1.3.).

b) Volumes
Fin juillet 2015, le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois poursuit son rebond, à 728 000 unités, mais reste très inférieur au niveau de 800 000 unités au voisinage duquel il s’était maintenu de 2000 à 2011 hormis le décrochage de 2008 et 2009 (graphiques 4.1. et 6.2.). Il est inférieur de 30% à sa tendance longue (graphique 2.1.) et la vitesse de rotation du parc, à 2,5% par an, est voisine de son niveau de 1990 (graphique 4.2.). Le montant des ventes de logements anciens cumulé sur 12 mois est supérieur de 23% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1967-2000 (graphique 2.1.).
Fin juillet 2015, 342 000 logements neufs ont été mis en chantier en cumul sur 12 mois (graphique 6.2.).

La dette immobilière des ménages représente 70% de leur revenu disponible, soit deux fois plus qu’en 1990 (graphiques 5.2. et 5.3.).

c) En conclusion, si le montant total des transactions est un peu supérieur à sa tendance longue, c’est par la conjonction de prix qui sont très supérieurs et de nombres de transactions qui sont inférieurs à leurs tendances longues respectives.

Derniers documents mis en ligne / latest publications
* « Le prix de l’immobilier d’habitation à Paris du 13ème au 15ème siècles », l’effet déflationniste de la Peste Noire, juin 2015.
* « Pourquoi le prix des logements a-t-il si peu baissé en France depuis 2008? », l’effet inflationniste de l’environnement financier, avril 2015. Article publié dans les cahiers de l’Audap.
* « Actualisation des
graphiques 6.7. et 6.8. du « Capital au XXIème siècle » de T. Piketty », janvier 2015. Les résultats les plus récents de la comptabilité nationale suggèrent que :
- depuis 2007 la part du capital dans le revenu national a diminué
- et depuis 1996 celle du capital immobilier est constante.

* "Update of Charts 6.7. and 6.8. of T. Piketty’s "Capital in the Twenty-First Century"", January 2015. The latest data from French national accounts suggest that :
- since 2007 the share of capital in national income has been decreasing,
- and since 1996 the share of housing capital income has been constant.

* « L’élasticité du prix des logements par rapport à leur nombre », mars 2015 (actualisation d’un article d’août 2011 sur le même sujet). Au vu d’estimations figurant dans la littérature et de comparaisons interdépartementales, l’élasticité du prix des logements par rapport à leur nombre apparaît de l’ordre de -1 à -2, ce qui signifie que lorsque le nombre des logements augmente de 1% leur prix diminue d’environ 1 à 2% "toutes choses égales par ailleurs".

* « Le montant et le nombre des transactions de logements anciens depuis 1967 et leurs « tendances longues » », février 2015. Cette note révise à la baisse la croissance des « tendances longues » auxquelles on compare le montant et le nombre des transactions de logements anciens, par rapport aux valeurs figurant dans de précédents documents. Elle reconstitue approximativement le nombre de transactions de logements anciens depuis 1967.
* « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », janvier 2015, support de cours, ENPC.

Questions fréquentes / English FAQs