Mai 2022

Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site du CGEDD.

To English page : the charts about home prices in France in the long run have been updated.

a) PRIX
NB : depuis le deuxième trimestre 2020 la crise sanitaire a provoqué dans certains pays de fortes fluctuations du revenu disponible des ménages, qui rejaillissent sur les ratios où ce dernier intervient, en particulier les indices de prix et de loyer rapportés au revenu par ménage.
Au quatrième trimestre 2021, l’indice du prix des logements anciens en France rapporté au revenu par ménage était supérieur de 82% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001 (graphique 1.). Ce dépassement avait peu varié depuis 2007, ce qui constitue une spécificité française et britannique, contrairement à l’envolée constatée depuis 2019 (graphique 5.1.). Sa différenciation géographique était prononcée (graphique 4.1.) ; d’un département à l’autre, elle coïncidait à hauteur de 70% avec celle de trois variables : la croissance du nombre de logements hors résidences secondaires nette de la croissance démographique, la variation du taux de chômage, et la proportion de logements occupés par leur propriétaire, avec lesquelles la croissance du prix des logements est négativement corrélée.

Au contraire, l’indice Insee des loyers, rapporté au revenu disponible par ménage de l’ensemble des ménages, était au quatrième trimestre 2021 au même niveau qu’en 2001 ou en 1978 (graphique 3.1.), et sur ce point la France ne se différencie pas des autres pays représentés sur le graphique 5.2. (entre-temps, les locataires se sont toutefois paupérisés par rapport à l’ensemble des ménages, et le loyer moyen a augmenté plus rapidement que l’indice des loyers en raison des effets de structure et notamment de l’amélioration de la qualité du parc : cf. ces notes sur l’évolution comparée des loyers et des revenus et sur les ménages et leurs logements depuis 1970).
L’évolution des indices de loyer a été peu différenciée entre l’agglomération parisienne et le reste de la France (graphique 4.2), contrairement à celle des indices de prix des logements (graphique 4.1).

Le contraste entre la "lévitation" à niveau élevé de l’indice du prix des logements et la stabilité sur longue période de l’indice des loyers par rapport au revenu par ménage résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier, et au premier chef du très faible niveau des taux d’intérêt.

Les taux d’intérêt immobiliers demeurent voisins de leurs plus bas depuis 50 ans (graphiques 3.2. et 7.1.).
Du point de vue d’un accédant à la propriété, cela ne suffit pas à compenser le niveau élevé du prix des logements : au quatrième trimestre 2021, en moyenne sur l’ensemble de la France, le pouvoir d’achat immobilier était inférieur de 27% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.3.) et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant devait s’endetter sur 22 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.), soit une durée plus longue de presque moitié (graphique 1.). Néanmoins, cette durée d’emprunt standard permettant, en moyenne sur l’ensemble de la France, d’acheter le même logement qu’en 2000 était voisine des durées accordées par les prêteurs, ce qui n’avait pas été le cas du début des années 2000 à 2014 (graphique 3.4.). Tant l’indicateur de pouvoir d’achat immobilier que la durée d’emprunt permettant d’acheter le même logement sont très différenciés localement (graphiques 4.3. et 4.4.).

Du point de vue d’un investisseur, l’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté que l’indice du prix des logements (graphique 3.1.), le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) est aujourd’hui très faible, mais le taux d’intérêt de la dette publique à long terme est encore plus faible (graphiques 2.4. et 7.1.). Le placement en logement est de ce fait concurrentiel par rapport au placement en dette publique à long terme, à un niveau d’espérance de rendement certes très faible dans les deux cas, et pour des profils de risque bien sûr différents, le placement immobilier s’apparentant à un investissement en rente perpétuelle à coupon indexé sur les loyers, dont la valeur de revente n’est certaine à aucune échéance.
Fin avril 2022, le prix des actions est supérieur à sa tendance longue bicentenaire au sens de Siegel de 17% aux Etats-Unis et lui est inférieur de 12% en France, mais le multiple prix sur bénéfices des actions américaines est deux fois et demi plus élevé que son niveau de long terme au sens de Shiller (graphique 2.3.).

b) VOLUMES
Après leur chute causée par le confinement au printemps 2020, les volumes ont rebondi (graphique 9).
Fin février 2022 le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois, à 1 187 000 unités (graphiques 6.1. et 6.4.), et la vitesse de rotation du parc détenu par les particuliers, à 3,7% (graphique 6.2.), étaient voisins de leurs plus hauts historiques et le nombre de transactions était proche de la tendance longue obtenue en extrapolant la croissance de la vitesse de rotation observée pendant la période 1970-2000 (graphique 1.). Fin mars 2022 le montant des ventes de logements anciens cumulé sur 12 mois était supérieur de 83% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la même période (graphique 1.).
Fin mars 2022, le nombre de mises en chantier de logements neufs cumulé sur 12 mois, à 394 000 unités (graphiques 6.1. et 6.3.), était voisin de sa moyenne de la décennie 2010 (soit 382 000 logements).
Le ratio de la dette immobilière des ménages rapportée à leur revenu poursuit sa croissance, à 87% fin mars 2022 (graphiques 7.2., 7.3. et 10.3.). La multiplication par 2,4 de ce ratio depuis 2000 est l’un des facteurs qui ont permis l’envolée du prix des logements. Parmi les pays représentés sur le graphique 5.3., la France est le seul où ce ratio a augmenté depuis 2009.
En proportion du PIB (graphique 7.5.), la dette des promoteurs immobiliers, qui avait fortement augmenté à partir de 2018, est stabilisée depuis un an.

c) EN CONCLUSION, en mars 2022 le montant total des transactions cumulé sur 12 mois était très supérieur à sa tendance longue, par la conjonction de prix qui étaient très supérieurs à leur tendance longue et de nombres de transactions qui étaient voisins de la leur.

Derniers documents mis en ligne / latest publications

* « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », présentation, mars 2022.
1. Prix des logements depuis 1200. 2. Loyers et revenus depuis 1970. 3. Placement en logement et autres placements depuis 1840. 4. Quelques propriétés du prix des logements. 5. L’envolée du prix des logements de 2000 à 2008 puis sa lévitation. 6. Prospective. 7. Conclusion.

* « Vingt ans de vacances courte et longue », septembre 2021, extrait d’une présentation devant le collège logement du CGEDD. Depuis la fin des années 1990, la vacance de courte durée et la vacance de longue durée ont évolué différemment. La croissance de la vacance en zones Abis, A et B1 depuis 2006 est surtout celle de la vacance de courte durée.

* Actualisation à 2020 des séries longues depuis 1800 qui supportent les documents publiés sur ce site, novembre 2021.

* « Prix des logements, loyers, et couple rendement - risque de l’investissement immobilier », extrait d’un rapport IGF-CGEDD, avril 2021.

* « L’élasticité du prix des logements par rapport à leur nombre », mars 2021. Cette élasticité est de l’ordre de -1 à -2.

Questions fréquentes / English FAQs