Le prix des logements rapporté au revenu par ménage peut-il revenir durablement à son niveau du début du 20e siècle?
Le ratio relatif à Paris représenté sur le graphique 18 page 24 de cette note sur le prix des logements sur le long terme et sur l’ancien graphique 1.1. des graphiques mensuels téléchargeables au § 1.1. de ce dossier (graphique désormais remplacé par un graphique en monnaie constante) est environ 2,5 fois plus élevé en 1914 que pendant les dernières décennies du 20ème siècle.
Cela pourrait conduire le lecteur pressé à conclure que les immeubles se sont dévalorisés par rapport au revenu par ménage au cours du 20ème siècle, et que l’envolée du prix des logements de 2000 à 2010 n’est qu’un retour à la situation antérieure à 1914.
Il n’en est rien :
- le revenu qui figure au dénominateur de ce ratio est le revenu par ménage sur l’ensemble de la France ; rien ne dit qu’il a crû au même rythme que le revenu par ménage à Paris ; au contraire, on a des raisons de penser que l’écart de revenu en Paris et la province s’est réduit au cours du début du 20ème siècle aux années 1980 ;
- l’indice est expurgé, au moins en partie, des effets qualité ; il ne représente pas l’évolution du prix moyen des logements ; en particulier, il est calculé, avant les années 1990, par une méthode de ventes répétées qui exclut de son champ les nombreux logements détruits ou restructurés pendant cette période, parmi lesquels figuraient beaucoup de taudis ;
- les indications dont on dispose par ailleurs sur le taux d’effort des ménages locataires au début du 20ème siècle confirment que le prix moyen et le loyer moyen ont évolué plus rapidement que les indices de prix et de loyer, ce qui reflète bien l’amélioration de la qualité des logements pendant cette période.
Cf. § 2.2.3. de la note "Le prix des logements sur le long terme" téléchargeable au § 2. de ce dossier.
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