Janvier 2018

Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site du CGEDD.

To English page : the charts about home prices in France in the long run have been updated.

Par rapport au mois dernier, les indices Notaires-INSEE du troisième trimestre 2017 ont été révisés, et le revenu disponible des ménages au troisième trimestre 2017 publié par l’INSEE est ressorti légèrement différent de l’estimation que nous avions utilisée. En conséquence, les ratios où ces grandeurs interviennent ont été révisés à la marge.

a) PRIX
Au troisième trimestre 2017, le prix des logements anciens en France rapporté au revenu par ménage est supérieur de 71% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001 (graphique 2.1.). Ce dépassement a peu varié depuis 2008, ce qui constitue une spécificité française et britannique (graphique 2.2.). Il est très différencié géographiquement (graphique 2.4.).
En monnaie constante, le prix des logements est 68% plus élevé qu’en 2000, alors que le revenu disponible par ménage n’est supérieur que de 2% (graphique 1.1.).
Cette "lévitation" du prix des logements résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier, et au premier chef du très faible niveau des taux d’intérêt.

Les taux d’intérêt immobiliers demeurent au plus bas depuis 50 ans (graphiques 3.3. et 5.1.).
Du point de vue d’un accédant à la propriété cela ne suffit pas à compenser le niveau élevé du prix des logements : le pouvoir d’achat immobilier est inférieur de 20% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.2.) et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant doit s’endetter sur 21 ans en 2017 contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.). Néanmoins, cette durée d’emprunt standard permettant en moyenne d’acheter le même logement qu’en 2000 est voisine des durées accordées par les prêteurs, ce qui n’était pas le cas du début des années 2000 à 2014. Cela explique le niveau élevé des nombres de transactions et de mises en chantier (cf. ci-dessous).

L’indice Insee des loyers, rapporté au revenu par ménage de l’ensemble des ménages, est en novembre 2017 au même niveau qu’en 1999 ou en 1973 (graphique 2.3.) (entre-temps, les locataires se sont toutefois paupérisés par rapport à l’ensemble des ménages, et la structure du parc a été modifiée, sous l’effet notamment de l’amélioration de sa qualité : cf. cette note sur l’évolution comparée des loyers et des revenus depuis 1970).
L’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté que l’indice du prix des logements, le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) est aujourd’hui très faible.
Néanmoins, le taux d’intérêt de la dette publique à long terme est encore plus faible (graphiques 1.4. et 5.1.).
Du point de vue d’un investisseur, le placement en logement est donc concurrentiel par rapport au placement en dette publique à long terme (à un niveau d’espérance de rendement certes très faible). Les profils de risque de ces deux placements sont bien sûr différents, le placement immobilier s’apparentant à un investissement en rente perpétuelle à coupon indexé sur les loyers.
Fin décembre 2017, le prix des actions est supérieur de 10% à sa tendance longue bicentenaire au sens de Siegel aux Etats-Unis et lui est inférieur de 5% en France, mais le multiple prix sur bénéfices des actions américaines est deux fois plus élevé que son niveau de long terme au sens de Shiller (graphique 1.3.).

b) VOLUMES
Fin novembre 2017, le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois est de 957 000 unités, un niveau historiquement élevé (graphiques 4.1. et 6.2.). La vitesse de rotation du parc est voisine de son niveau du début des années 2000 (graphique 4.2.). Le nombre de transactions est cependant inférieur de 12% à la tendance longue obtenue en extrapolant la croissance de la vitesse de rotation observée pendant la période 1970-2000 (graphique 2.1). Sous l’effet principalement du niveau élevé des prix, le montant des ventes de logements anciens cumulé sur 12 mois est supérieur de 54% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1967-2000 (graphique 2.1.).
Le nombre de mises en chantier de logements neufs cumulé sur 12 mois se monte à 418 000 (graphique 6.2.).
La dette immobilière des ménages poursuit son augmentation. Elle représente 75% de leur revenu disponible, soit plus de deux fois plus qu’en 1990 (graphiques 5.2. et 5.3.). La dette des promoteurs varie peu en proportion du produit intérieur brut (graphique 5.4.).

c) EN CONCLUSION, si le montant total des transactions est supérieur à sa tendance longue, c’est par la conjonction de prix qui sont très supérieurs à leurs tendances longues et de nombres de transactions qui sont peu différents des leurs.

Derniers documents mis en ligne / latest publications
* « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », présentation, février 2017.
1. Prix des logements depuis 1200. 2. Loyers et revenus depuis 1970. 3. Placement en logement et autres placements depuis 1840. 4. Quelques propriétés du prix des logements. 5. L’envolée du prix des logements de 2000 à 2008 puis sa lévitation. 6. Prospective. 7. Conclusion.
* « Bibliographie sur le prix des logements en France avant les années 1990 », novembre 2016.

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