Janvier 2016

Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site du CGEDD.

To English page : the charts about home prices in France in the long run have been updated.

Par rapport au mois dernier, les indices Notaires-INSEE du troisième trimestre 2015 ont été révisés, et le revenu disponible des ménages au troisième trimestre 2015 publié par l’INSEE est ressorti légèrement différent de l’estimation que nous avions utilisée. En conséquence, les ratios où ces grandeurs interviennent ont été révisés à la marge.

a) Prix
Au troisième trimestre 2015, le prix des logements anciens en France rapporté au revenu par ménage reste très supérieur - de 67% - à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001 (graphique 2.1.). Ce dépassement a peu varié depuis 2008, ce qui constitue une spécificité française (graphique 2.2.). Il est très différencié géographiquement (graphique 2.4.).
En monnaie constante, le prix des logements est 62% plus élevé qu’en 2000, alors que le revenu disponible par ménage est inchangé (graphique 1.1.).

C’est l’environnement financier qui explique le haut niveau du prix des logements (cf. cet article).

Les taux d’intérêt immobiliers restent au plus bas depuis 50 ans (graphiques 3.3. et 5.1.).
Du point de vue d’un accédant à la propriété cela ne suffit pas à compenser le niveau élevé du prix des logements : le pouvoir d’achat immobilier est inférieur de 21% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.2.) et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant doit s’endetter sur 21 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.). Néanmoins, cette durée d’emprunt standard permettant en moyenne d’acheter le même logement qu’en 2000 peut être accordée par les prêteurs, ce qui n’était plus le cas depuis le début des années 2000.
L’indice Insee des loyers, rapporté au revenu par ménage de l’ensemble des ménages, est en octobre 2015 au même niveau qu’en 1973 (graphique 2.3.) (entretemps, les locataires se sont toutefois paupérisés par rapport à l’ensemble des ménages : cf. cette note sur l’évolution comparée des loyers et des revenus depuis 1970).
L’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté que l’indice du prix des logements, le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) est aujourd’hui très faible. Néanmoins, il est généralement supérieur au taux d’intérêt de la dette publique à long terme, en raison du très bas niveau de ce dernier (graphiques 1.4. et 5.1.). Du point de vue d’un investisseur, le placement en logement est donc concurrentiel par rapport au placement en dette publique à long terme, à un niveau d’espérance de rendement certes très faible. Les profils de risque de ces deux placements sont bien sûr différents.

b) Volumes
Fin novembre 2015, le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois poursuit son vif rebond. A 792 000 unités, il est proche du niveau de 800 000 unités au voisinage duquel il s’était maintenu de 2000 à 2011 hormis le décrochage de 2008 et 2009 (graphiques 4.1. et 6.2.). Il est néanmoins inférieur de 23% à sa tendance longue (graphique 2.1.), et la vitesse de rotation du parc, à 2,7% par an, est nettement inférieure au niveau de 3,1% à 3,2% qui était le sien au début des années 2000 (graphique 4.2.).
Ce fort rebond dans l’ancien ne s’accompagne pas d’une évolution équivalente, mais simplement d’une stabilité, des mises en chantier de logements neufs cumulées sur 12 mois (graphique 6.2.).
Le montant des ventes de logements anciens cumulé sur 12 mois est supérieur de 34% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1967-2000 (graphique 2.1.).
La dette immobilière des ménages représente 70% de leur revenu disponible, soit deux fois plus qu’en 1990 (graphiques 5.2. et 5.3.). La dette des promoteurs est stable en proportion du produit intérieur brut (graphique 5.4.)

c) En conclusion, si le montant total des transactions est supérieur à sa tendance longue, c’est par la conjonction de prix qui sont très supérieurs et de nombres de transactions qui sont inférieurs à leurs tendances longues respectives.

Derniers documents mis en ligne / latest publications
* « Le prix de l’immobilier d’habitation à Paris du 13ème au 15ème siècles », l’effet déflationniste de la Peste Noire, juin 2015.
* « Pourquoi le prix des logements a-t-il si peu baissé en France depuis 2008? », l’effet inflationniste de l’environnement financier, avril 2015. Article publié dans les cahiers de l’Audap.
* « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », octobre 2015, support de cours, ENTPE.

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