Décembre 2016

Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site du CGEDD.

To English page : the charts about home prices in France in the long run have been updated.

a) PRIX
Au troisième trimestre 2016, le prix des logements anciens en France rapporté au revenu par ménage est supérieur de 70% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001 (graphique 2.1.). Ce dépassement augmente faiblement par rapport au trimestre précédent. Il a peu varié depuis 2008, ce qui constitue une spécificité française et britannique (graphique 2.2.). Il est très différencié géographiquement (graphique 2.4.).
En monnaie constante, le prix des logements est 65% plus élevé qu’en 2000, alors que le revenu disponible par ménage est inchangé (graphique 1.1.).
Cette "lévitation" du prix des logements résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier, et au premier chef du très faible niveau des taux d’intérêt.

Les taux d’intérêt immobiliers demeurent au plus bas depuis 50 ans (graphiques 3.3. et 5.1.).
Du point de vue d’un accédant à la propriété cela ne suffit pas à compenser le niveau élevé du prix des logements : le pouvoir d’achat immobilier est inférieur de 21% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.2.) et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant doit s’endetter sur 21 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.). Néanmoins, cette durée d’emprunt standard permettant en moyenne d’acheter le même logement qu’en 2000 est voisine des durées accordées par les prêteurs, ce qui n’était pas le cas du début des années 2000 à 2014, ce qui explique sans doute le rebond des nombres de transactions et de mises en chantier (cf. ci-dessous).

L’indice Insee des loyers, rapporté au revenu par ménage de l’ensemble des ménages, est en octobre 2016 au même niveau qu’en 1973 (graphique 2.3.) (entre-temps, les locataires se sont toutefois paupérisés par rapport à l’ensemble des ménages : cf. cette note sur l’évolution comparée des loyers et des revenus depuis 1970).
L’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté que l’indice du prix des logements, le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) est aujourd’hui très faible. Néanmoins, le taux d’intérêt de la dette publique à long terme est encore plus faible (graphiques 1.4. et 5.1.).
Du point de vue d’un investisseur, le placement en logement est donc concurrentiel par rapport au placement en dette publique à long terme (à un niveau d’espérance de rendement certes très faible), ce qui a sans doute également contribué au rebond des nombres de transactions et de mises en chantier. Les profils de risque de ces deux placements sont bien sûr différents, le placement immobilier s’apparentant à un investissement en rente perpétuelle à coupon indexé sur les loyers.
Fin novembre 2016, le prix des actions est inférieur à sa tendance longue bicentenaire au sens de Siegel de 3% aux Etats-Unis et de 26% en France, mais le multiple prix sur bénéfices des actions américaines est supérieur à son niveau de long terme au sens de Shiller de 79% (graphique 1.3.).

b) VOLUMES
Fin octobre 2016, le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois est de 843 000 unités, valeur légèrement supérieure à celles observées au milieu des années 2000 (graphiques 4.1. et 6.2.). Néanmoins, le nombre de logements du parc ayant entre-temps augmenté, la vitesse de rotation reste inférieure ce qu’elle était alors (graphique 4.2.). Le nombre de transactions est inférieur de 20% à la tendance longue obtenue en extrapolant la croissance de la vitesse de rotation observée pendant la période 1970-2000 (graphique 2.1). Sous l’effet principalement de l’augmentation du nombre de transactions et accessoirement de la légère remontée des prix, le montant des ventes de logements anciens cumulé sur 12 mois est supérieur de 39% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1967-2000 (graphique 2.1.).
Le nombre de mises en chantier de logements neufs cumulé sur 12 mois rebondit également, mais plus modérément (graphique 6.2.).
Ainsi, le nombre des mises en chantier de logements neufs comme celui des transactions de logements anciens sont revenus à leur niveaux du début des années 2000, après s’en être éloignés par le haut pour le premier et par le bas pour le second.
La dette immobilière des ménages poursuit son augmentation. Elle représente 72% de leur revenu disponible, soit deux fois plus qu’en 1990 (graphiques 5.2. et 5.3.). La dette des promoteurs est stable en proportion du produit intérieur brut (graphique 5.4.).

c) EN CONCLUSION, si le montant total des transactions est supérieur à sa tendance longue, c’est par la conjonction de prix qui sont très supérieurs et de nombres de transactions qui sont modérément inférieurs à leurs tendances longues respectives.

Derniers documents mis en ligne / latest publications
* « Bibliographie sur le prix des logements en France avant les années 1990 », novembre 2016.

Questions fréquentes / English FAQs