Avril 2016

Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site du CGEDD.

To English page : the charts about home prices in France in the long run have been updated.

Par rapport au mois dernier, les indices Notaires-INSEE du quatrième trimestre 2015 ont été révisés, et le revenu disponible des ménages au quatrième trimestre 2015 publié par l’INSEE est ressorti légèrement différent de l’estimation que nous avions utilisée. En conséquence, les ratios où ces grandeurs interviennent ont été révisés à la marge.

a) PRIX
Au quatrième trimestre 2015, le prix des logements anciens en France rapporté au revenu par ménage est supérieur de 68% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001 (graphique 2.1.). Ce dépassement augmente faiblement par rapport au trimestre précédent. Il a peu varié depuis 2008, ce qui constitue une spécificité française (graphique 2.2.). Il est très différencié géographiquement (graphique 2.4.).
En monnaie constante, le prix des logements est 64% plus élevé qu’en 2000, alors que le revenu disponible par ménage n’a augmenté que de 1% (graphique 1.1.).

Les taux d’intérêt immobiliers restent au plus bas depuis 50 ans (graphiques 3.3. et 5.1.).
Du point de vue d’un accédant à la propriété cela ne suffit pas à compenser le niveau élevé du prix des logements : le pouvoir d’achat immobilier est inférieur de 22% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.2.) et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant doit s’endetter sur 22 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.). Néanmoins, cette durée d’emprunt standard permettant en moyenne d’acheter le même logement qu’en 2000 est voisine des durées accordées par les prêteurs, ce qui n’était pas le cas du début des années 2000 à 2014.
L’indice Insee des loyers, rapporté au revenu par ménage de l’ensemble des ménages, est en février 2016 au même niveau qu’en 1973 (graphique 2.3.) (entretemps, les locataires se sont toutefois paupérisés par rapport à l’ensemble des ménages : cf. cette note sur l’évolution comparée des loyers et des revenus depuis 1970).
L’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté que l’indice du prix des logements, le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) est aujourd’hui très faible. Néanmoins, il est souvent supérieur au taux d’intérêt de la dette publique à long terme, en raison du très bas niveau de ce dernier (graphiques 1.4. et 5.1.).
Du point de vue d’un investisseur, le placement en logement est donc concurrentiel par rapport au placement en dette publique à long terme, à un niveau d’espérance de rendement certes très faible. Les profils de risque de ces deux placements sont bien sûr différents, le placement immobilier s’apparentant à un investissement en rente perpétuelle à coupon indexé sur les loyers.

b) VOLUMES
809 000 logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) ont été vendus en cumul sur 12 mois à fin février 2016, soit autant qu’au début des années 2000. Néanmoins, le nombre de logements du parc ayant entre-temps augmenté, la vitesse de rotation est inférieure à son niveau de 2000 (graphique 4.2.). Le nombre de transactions est inférieur de 25% à la tendance longue obtenue en extrapolant la croissance de la vitesse de rotation observée pendant la période 1970-2000 (graphique 2.1). En raison du niveau élevé des prix par rapport au revenu par ménage, le montant des ventes de logements anciens cumulé sur 12 mois est quant à lui supérieur de 35% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1967-2000 (graphique 2.1.).
351 000 logements neufs ont été mis en chantier en cumul sur 12 mois à fin février 2016 (graphique 6.2.), soit autant qu’au début des années 2000, comme dans l’ancien.

Par rapport au début des années 2000, la dette immobilière des ménages, rapportée à leur revenu disponible, a doublé, à 71% (graphiques 5.2. et 5.3.).
Dans le même temps, celle des promoteurs, rapportée au produit intérieur brut, a augmenté de moitié (graphique 5.4.) ; elle est cependant stable depuis 5 ans et beaucoup plus faible qu’au début des années 1990.

c) EN CONCLUSION, si le montant total des transactions est supérieur à sa tendance longue, c’est par la conjonction de prix qui sont très supérieurs et de nombres de transactions qui sont inférieurs à leurs tendances longues respectives.

Derniers documents mis en ligne / latest publications
* « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », janvier 2016, support de cours, ENPC.
1. Prix des logements depuis 1200. 2. Loyers et revenus depuis 1970. 3. Placement en logement et autres placements depuis 1840. 4. Quelques propriétés du prix des logements. 5. L’envolée du prix des logements de 2000 à 2008 puis sa lévitation. 6. Prospective. 7. Conclusion.

* « Le prix des logements à Paris de 1200 à 2015 et sa prospective », novembre 2015, support d’une formation continue destinée aux cadres de la Ville de Paris.

* Actualisation des graphiques 6.7. et 6.8. du « Capital au XXIème siècle » de T. Piketty, janvier 2016 (mise à jour à 2014 d’une version précédente datée de janvier 2015). Les résultats les plus récents de la comptabilité nationale suggèrent :
- que depuis 1996, la part du revenu du capital immobilier des ménages dans le revenu national n’augmente plus,
- et que depuis 2007 la part de l’ensemble du revenu du capital dans le revenu national a diminué.

* Update of Charts 6.7. and 6.8. of T. Piketty’s "Capital in the Twenty-First Century", January 2016 (update at 2014 of a previous version dated January 2015). Latest data from French national accounts suggest :
- that since 1996, the share of households’ housing capital income in national income has not been increasing anymore,
- and that since 2007 the share of total capital income has been decreasing.

* « Pourquoi le prix des logements a-t-il si peu baissé en France depuis 2008? », l’effet inflationniste de l’environnement financier, avril 2015. Article publié dans les cahiers de l’Audap.
* « Le prix de l’immobilier d’habitation à Paris du 13ème au 15ème siècles », l’effet déflationniste de la Peste Noire, juin 2015.

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