Nombre de ventes immobilières soumises aux droits de mutation de droit commun, par département : estimation

Cette estimation est effectuée par croisement de MEDOC et Fidji, deux sources en provenance de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP).

1. MEDOC et Fidji

La DGFiP produit deux types de données départementales sur l’enregistrement des mutations de biens immobiliers :
- MEDOC , système comptable, fournit le produit des droits de mutation, à partir desquels leur assiette peut être calculée (par division du produit par le taux applicable)
- Fidji, logiciel de gestion de la procédure d’enregistrement, fournit l’assiette et le nombre des formalités.
Tant MEDOC que Fidji distinguent les régimes de droits applicables (régime de droit commun et régime dérogatoire décrits au § 1. de cette note de méthode).
MEDOC présente l’avantage d’être exhaustif. A partir du produit des droits, leur assiette peut être calculée (par division par le taux applicable). En revanche, MEDOC présente l’inconvénient de ne pas fournir d’effectif.
Fidji présente l’inconvénient de ne pas être exhaustif : d’une part, il ne couvre pas l’Alsace-Moselle et d’autre part certaines mutations (environ 1% en montant, pour le régime de droit commun) n’y figurent pas. En revanche, Fidji présente l’avantage de fournir non seulement une assiette mais également un effectif de formalités.

2. Estimation du nombre de ventes

Le régime dérogatoire s’applique non seulement à des mutations à titre onéreux (ventes) mais également à des mutations à titre gratuit (donations). On ne sait pas isoler précisément parmi ces mutations celles qui sont à titre onéreux.
En revanche, le régime de droit commun s’applique exclusivement à des mutations à titre onéreux : les ventes d’immeubles anciens (à usage d’habitation ou commercial) et les ventes des terrains ne supportant pas la TVA. Il permet donc de calculer le nombre de ces ventes.

Fidji étant presque exhaustif, il est possible, en combinant les avantages et les inconvénients de MEDOC et Fidji, de calculer un effectif estimé, par département.
Le principe consiste :
-  à calculer une assiette moyenne des formalités en divisant l’assiette Fidji par l’effectif Fidji,
-  puis à obtenir un effectif « redressé » en divisant par ce montant moyen l’assiette calculé à partir de MEDOC,
soit : effectif estimé = effectif (Fidji) * assiette (MEDOC) / assiette (Fidji).
Ce recalage revient à supposer que les quelques mutations figurant dans MEDOC mais non dans Fidji ont le même montant moyen que les autres mutations. Même si cela n’était pas vrai, l’effet sur le résultat final serait faible (si les mutations manquantes dans Fidji étaient d’un montant moyen deux fois plus élevé que la moyenne, l’erreur sur l’effectif total serait de l’ordre de 1%).

Néanmoins, certains mois, dans certains départements, l’assiette figurant dans Fidji est très différente de l’assiette calculée à partir de MEDOC. Cela peut provenir de régularisations ou du fait qu’une mutation d’un gros montant figure dans MEDOC mais non dans Fidji. Cette difficulté peut cependant être facilement résolue en utilisant non pas des moyennes simples mais des moyennes réduites (en excluant les 1/6 des valeurs les plus petites et les plus grandes).
Par ailleurs, il apparaît que seul un effectif cumulé sur 12 mois présente une volatilité suffisamment faible pour être significatif au niveau départemental.

La formule retenue est la suivante :
Effectif sur 12 mois estimé = effectif Fidji sur 12 mois * moyenne réduite (assiette MEDOC/ assiette Fidji), la moyenne réduite étant calculée comme la moyenne des 12 ratios mensuels départementaux en excluant les 2 valeurs les plus élevées et les plus basses (il ne reste donc que 12-2-2 = 8 valeurs).

Le délai entre la signature d’un acte de vente et l’enregistrement par les conservations des hypothèques, qui était de 1,7 mois en moyenne avant septembre 2011, est de 1 mois depuis 2012 (cf. précisions). L’effectif sur 12 mois calculé à partir des résultats de MEDOC et Fidji de juillet 2011 à juin 2012 correspond donc à l’effectif des actes signés de juin 2011 à mai 2012.

Ce calcul est effectué pour tous les départements hors Alsace-Moselle.
Il est ensuite effectué pour l’ensemble de la France.
Par différence on calcule un effectif pour l’ensemble de l’Alsace-Moselle, ce qui revient à supposer que l’assiette moyenne est la même en Alsace-Moselle que sur l’ensemble de la France. Une extraction des bases de données notariales a montré que cette hypothèse est approximativement vérifiée. Néanmoins, la volatilité et la marge d’erreur sont nettement plus élevées que pour les autres départements. Cet effectif doit donc être considéré comme un simple ordre de grandeur. On n’exclut pas de pouvoir résoudre cette difficulté ultérieurement.
Dans le département du Rhône, à partir de 2015, les résultats provenant de Fidji ne couvrent pas la métropole de Lyon ; l’effectif figurant dans le fichier, qui est relatif à l’ensemble du département, est une estimation, sujette à une marge d’erreur plus large que dans les autres départements.

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